Büroausbau Kosten: große leere Büroetage vor dem Ausbau mit Betonstützen und vielen Fenstern

Trockenbau, Decken, Gewerbeflächen

Was kostet ein Büroausbau? Kosten aus Wänden, Türen und Decke gerechnet

Was der Ausbau eines Büros in Berlin kostet, rechnen wir aus Wänden, Türen und Decke zusammen. Für 10 Arbeitsplätze ergibt unser Beispiel 13.944 bis 25.940 €.

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Für den reinen Ausbau einer Bürofläche gibt es keine aktuelle, neutrale Spanne je m². Veröffentlichte Werte meinen meist den Komplettausbau mit Möbeln, Technik und Honoraren, und das ist eine andere Rechnung als der Ausbau durch einen Trockenbaubetrieb. Wir rechnen deshalb aus den Bausteinen: laufende Meter Wand mal Raumhöhe, Deckenfläche und Zahl der Türen. Eine Etage mit 10 Arbeitsplätzen in Zweierbüros kommt so im Beispiel auf 13.944 bis 25.940 € für Wände, Türen und eine Akustikdecke.

Mit denselben Bausteinen lässt sich jede Bürofläche rechnen, sobald der Grundriss steht. Wie wir eine Etage ausbauen und mit den anderen Gewerken abstimmen, steht unter Büroausbau in Berlin.

Warum es keine Pauschale je m² für den Büroausbau gibt

Zwei Büros mit gleicher Fläche können sehr unterschiedlich viel Wand brauchen. Eine offene Fläche mit zwei Besprechungsräumen kommt mit wenigen Metern Wand aus, eine Etage mit Einzel- und Zweierbüros entlang eines Flurs braucht ein Vielfaches davon.

Dazu kommt, in welchem Zustand der Vermieter die Fläche übergibt. Manche Flächen haben schon Decke, Boden und Elektro, andere werden im Rohzustand übergeben oder müssen erst vom Ausbau des Vormieters befreit werden. Ein Preis je m², der all das abdecken soll, wäre so breit, dass er für Ihre Planung nichts taugt.

Die Bausteine und ihre Preise

Die Kosten eines Büroausbaus setzen sich aus Wänden, Türen, Decken und Böden zusammen, und für jeden dieser Bausteine gibt es eine Marktspanne. Trennwände kosten einfach oder doppelt beplankt 40 bis 100 € je m² Wandfläche, Decken 40 bis 90 € je m² Deckenfläche.

Baustein	Bezugsgröße	Spanne	Quelle, Stand
Trennwand, einfach beplankt	m² Wandfläche	40–70 €	daibau 17.12.2025, Trustlocal 11.05.2026
Trennwand, doppelt beplankt mit Dämmung	m² Wandfläche	60–100 €	daibau, Trustlocal
Trennwand F90 (feuerbeständig)	m² Wandfläche	80–120 €	Trustlocal, nur eine Quelle, Material nicht angegeben
Akustikdecke, Mineralfaser-Raster	m² Deckenfläche	40–70 €	daibau, nur eine Quelle
Abgehängte Decke aus Gipskarton	m² Deckenfläche	40–90 €	Blauarbeit 06.07.2026, daibau
Trockenestrich mit Dämmung	m² Bodenfläche	30–60 €	Blauarbeit 29.07.2026
Innentür mit Zarge, eingebaut	Stück	250–800 €	Blauarbeit 16.07.2026, Trustlocal 01.09.2026
Arbeitsstunde Trockenbauer, ohne Material	Stunde	45–70 €	aroundhome 08.12.2025, daibau, Blauarbeit

Bis auf die F90-Wand und die Arbeitsstunde gelten die Spannen mit Material und Einbau. Bei Zellenbüros sind die Wände meist der größte Posten, bei offenen Flächen die Decke. Weitere Positionen mit Bezugsgröße stehen in der Preisliste Trockenbau pro m².

Bundesweit erhobene Richtwerte, für die die Quellen nicht angeben, ob die Umsatzsteuer enthalten ist. Was Ihre Fläche kostet, steht im schriftlichen Angebot nach dem ersten Termin.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

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Wie viel Fläche 10 Arbeitsplätze brauchen

Für 10 Arbeitsplätze nennt die Arbeitsstättenregel ASR A1.2 im Zellenbüro einen Richtwert von 80 bis 100 m², im Großraumbüro von 120 bis 150 m². Die Regel stammt aus dem September 2013 und wurde zuletzt im März 2022 geändert.

Vorgabe nach ASR A1.2	Wert	Fundstelle
Mindestgrundfläche eines Arbeitsraums	8 m² für einen Arbeitsplatz, je weiteren 6 m²	Nr. 5 Abs. 3
Richtwert Zellenbüro, mit Möbeln und anteiligem Verkehrsweg	8–10 m² je Arbeitsplatz	Nr. 5 Abs. 4
Richtwert Großraumbüro	12–15 m² je Arbeitsplatz	Nr. 5 Abs. 4
Lichte Höhe bei Grundfläche bis 50 m²	2,50 m	Nr. 6 Abs. 2
Lichte Höhe über 50 m² / über 100 m²	2,75 m / 3,00 m	Nr. 6 Abs. 2
Luftraum je Person bei sitzender Tätigkeit	12 m³	Nr. 7 Abs. 1

Ein Zweierbüro braucht danach mindestens 14 m², nach dem Richtwert 16 bis 20 m². Die Raumhöhe zählt vor allem, wenn eine Decke abgehängt werden soll: Messen Sie die lichte Höhe deshalb vor der Planung und geben Sie sie in der Anfrage mit an.

Beispiel: Büroetage mit 10 Arbeitsplätzen

Im Beispiel kosten Wände, Türen und Akustikdecke zusammen 13.944 bis 25.940 €. Die Annahmen stehen offen, damit Sie die Rechnung auf Ihre Fläche übertragen können.

Beispiel. Auf einer Büroetage sollen unter einer neuen Rasterdecke mit 2,60 m lichter Höhe fünf Zweierbüros und ein Besprechungsraum entstehen, jeder Raum 4 m × 5 m, zusammen 120 m². Die Räume liegen nebeneinander an einem Flur, dessen Wand neu gebaut wird; sie ist 24 m lang. Zwischen den Räumen stehen fünf Querwände von je 5 m Länge, sodass 49 m Wand mit 127,4 m² Wandfläche entstehen. Die Wände reichen bis zu dieser Decke und werden doppelt beplankt mit Dämmung gebaut, jeder Raum bekommt eine Innentür, und die Rasterdecke aus Mineralfaserplatten liegt über allen sechs Räumen.

Posten	Menge	Spanne je Einheit	Summe
Wände, doppelt beplankt mit Dämmung	49 m × 2,60 m = 127,4 m²	60–100 € je m²	7.644–12.740 €
Innentüren mit Zarge	6 Stück	250–800 €	1.500–4.800 €
Akustikdecke, Mineralfaser-Raster	120 m²	40–70 € je m²	4.800–8.400 €
Summe			13.944–25.940 €

Umgerechnet sind das in diesem Beispiel rund 116 bis 216 € je m² ausgebauter Raumfläche; der Wert gilt nur für diese Annahmen. Mit einfach beplankten Wänden ohne Dämmung sinkt der Wandposten auf 5.096 bis 8.918 € und die Summe auf 11.396 bis 22.118 €. Zwischen Büros, in denen telefoniert wird, empfehlen wir trotzdem die gedämmte Wand, weil sie mehr Schall zurückhält.

Die Räume halten die ASR A1.2 ein, denn jedes Zweierbüro hat mit 20 m² mehr als die Mindestfläche von 14 m². Auch die lichte Höhe von 2,60 m liegt über den 2,50 m, die für Räume bis 50 m² gelten. Auch der Luftraum passt, denn ein Raum mit 20 m² und 2,60 m Höhe hat 52 m³, zwei Personen brauchen 24 m³.

Was im Beispiel nicht enthalten ist

Das Beispiel enthält nur die Arbeiten, die wir im Trockenbau ausführen. Für ein bezugsfertiges Büro kommen weitere Gewerke dazu, deren Preis stark von der Fläche und der gewünschten Technik abhängt:

Elektro, Datenleitungen und Beleuchtung; für Schreib- und Bildschirmarbeit verlangt ASR A3.4 mindestens 500 lx
Bodenbelag und Anstrich der neuen Wände
Lüftung und Klima, falls die Fläche sie braucht
Planung, bei größeren Flächen auch ein Brandschutzkonzept
Rückbau eines alten Ausbaus und Entsorgung
Möbel und Einrichtung

Elektro, Sanitär und Lüftung stimmen wir in der Reihenfolge des Ausbaus ab, damit Leitungen und Auslässe vor dem Schließen der Wände und Decken liegen.

Brandschutz und Akustik: wann sie den Preis verändern

Brandschutz macht den Ausbau vor allem dann teurer, wenn die Etage einen notwendigen Flur braucht. Innerhalb einer Büro- oder Verwaltungseinheit bis 400 m² Brutto-Grundfläche ist das nach § 36 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln nicht der Fall.

Liegt die Einheit darüber, müssen die Wände notwendiger Flure feuerhemmend sein und bis zur Rohdecke reichen, oder bis zu einer feuerhemmenden Unterdecke mit vergleichbarem Raumabschluss (§ 36 Abs. 4 BauO Bln). Unterdecken und Bekleidungen in diesen Fluren müssen aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen (§ 36 Abs. 6 BauO Bln). Gebäude mit Büroräumen, die einzeln mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche haben, zählen nach § 2 Abs. 4 BauO Bln zu den Sonderbauten; was dort zusätzlich gilt, klärt der Brandschutzplaner mit der Bauaufsicht. Was Brandschutz für Wände und Decken heißt, steht unter Brandschutz im Trockenbau.

Bei der Akustik gibt ASR A3.7 Zielwerte für die Nachhallzeit vor: höchstens 0,6 Sekunden im Mehrpersonen- und Großraumbüro, 0,8 Sekunden im Ein- und Zweipersonenbüro. Eine Akustikdecke ist ein Weg dorthin; wie sich der Raum am Ende anhört, hängt aber auch von Möbeln, Boden und Fenstern ab. Systeme und Einsatzorte stehen bei der Akustikdecke in Berlin.

Wer den Ausbau einer gemieteten Bürofläche bezahlt

Wer welche Ausbaukosten trägt, steht im Mietvertrag, denn das Gesetz enthält dafür keine eigene Regel. Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Fläche in einem Zustand übergeben, der zum vereinbarten Gebrauch taugt; was darüber hinausgeht, wird verhandelt.

Das Muster eines Geschäftsraummietvertrags der IHK Berlin (Stand 21.04.2026) schlägt vor, dass bauliche Änderungen die schriftliche Zustimmung des Vermieters brauchen. Werterhöhungen durch den Mieter sollen danach angemessen vergütet werden, außer bei Umbauten, die zum Vertragsende zurückgebaut werden. Klären Sie diese Punkte vor dem Angebot, denn ob eine Wand später wieder weichen muss, ändert ihre Planung. Mehr dazu auf der Seite zum Mieterausbau in Berlin.

Was wir beim Büroausbau übernehmen

Wir bauen Trennwände, Vorsatzschalen und Schachtwände, hängen Decken und Akustikdecken ab, setzen Türen und legen Trockenestrich. Mit Elektro, Daten, Lüftung und Sanitär sprechen wir ab, wann welche Leitung verlegt wird und wo Revisionsöffnungen nötig sind. Im Angebot steht jeder Posten mit Menge und Einheit, damit Sie ihn mit den Bausteinen oben vergleichen können.

Ihr Büro: was wir für ein Angebot brauchen

Für ein Angebot zu Ihrer Etage brauchen wir den Grundriss, die Zahl der Arbeitsplätze, die gewünschten Räume und den geplanten Einzugstermin. Schreiben Sie uns mit diesen Angaben an kontakt@innenausbau-trockenbau-berlin.de, nutzen Sie das Anfrageformular oder rufen Sie unter 030 7566 9995 an. Beim ersten Termin auf der Fläche, der kostenlos ist, sehen wir uns Decke, Boden und Anschlüsse an und klären mit Ihnen, was der Mietvertrag zum Ausbau sagt.

Häufige Fragen

Was kostet ein Büroausbau pro m²?

Für den reinen Ausbau einer Bürofläche gibt es keine aktuelle, neutrale Spanne je m². Veröffentlichte Werte meinen meist den Komplettausbau mit Möbeln, Technik und Honoraren. Wir rechnen deshalb aus Wänden, Türen und Decke und nennen danach den Preis für Ihre Fläche.

Was kostet der Ausbau eines Büros mit 10 Arbeitsplätzen?

In unserem Beispiel mit fünf Zweierbüros und einem Besprechungsraum kosten Wände, Türen und eine Akustikdecke 13.944 bis 25.940 €. Elektro, Boden, Anstrich und Lüftung sind darin nicht enthalten.

Wie viel Fläche braucht ein Arbeitsplatz im Büro?

Nach ASR A1.2 braucht ein Arbeitsraum mindestens 8 m² für den ersten und 6 m² für jeden weiteren Arbeitsplatz. Als Richtwert nennt die Regel im Zellenbüro 8 bis 10 m² je Arbeitsplatz mit Möbeln und anteiligem Verkehrsweg, im Großraumbüro 12 bis 15 m².

Was kostet eine Trennwand im Büro?

Eine einfach beplankte Ständerwand kostet mit Material 40 bis 70 € je m² Wandfläche, eine doppelt beplankte mit Dämmung 60 bis 100 €. Zwischen Büros, in denen telefoniert oder vertraulich gesprochen wird, planen wir meist die gedämmte Wand.

Was kostet eine Akustikdecke im Büro?

Für eine Rasterdecke mit Mineralfaserplatten nennt daibau 40 bis 70 € je m² Deckenfläche, Stand Dezember 2025. Für Deckensegel und gelochte Gipsplatten gibt es keine neutrale Spanne, ihren Preis nennt das Angebot.

Wer bezahlt den Ausbau einer gemieteten Bürofläche?

Das regelt der Mietvertrag, das Gesetz legt es nicht fest. Das Muster der IHK Berlin schlägt vor, dass bauliche Änderungen die schriftliche Zustimmung des Vermieters brauchen. Klären Sie vor dem Angebot, wer welche Posten trägt und ob beim Auszug zurückgebaut wird.

Welche Raumhöhe braucht ein Büro?

Nach ASR A1.2 braucht ein Arbeitsraum bis 50 m² Grundfläche mindestens 2,50 m lichte Höhe, über 50 m² 2,75 m und über 100 m² 3,00 m. Wer eine Decke abhängen will, sollte diese Werte vorher am Raum messen.

Braucht ein Büro einen Flur mit Brandschutzwänden?

Innerhalb einer Büro- oder Verwaltungseinheit bis 400 m² Brutto-Grundfläche braucht es nach § 36 BauO Bln keinen notwendigen Flur. Darüber müssen die Wände solcher Flure feuerhemmend sein und Unterdecken dort aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen.

Was ist im Beispielpreis nicht enthalten?

Nicht enthalten sind Elektro und Daten, Beleuchtung, Bodenbelag, Anstrich, Lüftung und Klima, Möbel, Planung und der Rückbau eines alten Ausbaus. Diese Posten kommen je nach Fläche dazu und stehen in den Angeboten der jeweiligen Gewerke.

Wie bekomme ich ein Angebot für den Büroausbau?

Schicken Sie uns den Grundriss der Etage, die Zahl der Arbeitsplätze, die gewünschten Räume und den Einzugstermin. Beim ersten Termin auf der Fläche sehen wir uns Decke, Boden und Anschlüsse an, danach kommt das schriftliche Angebot.

Hände über einem unbeschrifteten Grundriss mit Zollstock und Bleistift

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