Nutzungsänderung: leere Altbauwohnung im Umbau, eine Türöffnung wird verbreitert

Trockenbau, Decken, Gewerbeflächen

Nutzungsänderung in Berlin: Bauantrag, Zweckentfremdung, Sonderbau

Wird in Berlin aus einer Wohnung eine Praxis oder aus einem Laden ein Lokal, ist meist eine Baugenehmigung nötig. Mit mehr als 40 Gastplätzen ist eine Gaststätte ein Sonderbau.

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Eine Nutzungsänderung braucht in Berlin in der Regel eine Baugenehmigung, denn § 59 Abs. 1 BauO Bln nennt sie neben Errichtung und Änderung als genehmigungsbedürftig. Verfahrensfrei ist sie nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die alte (§ 61 Abs. 2 Nr. 1). Mit mehr als 40 Gastplätzen wird ein Lokal zum Sonderbau und durchläuft das Baugenehmigungsverfahren mit voller Prüfung (§ 2 Abs. 4 Nr. 8, § 64 BauO Bln).

Bei Wohnung zu Praxis, Wohnung zu Büro mit Kundenverkehr oder Laden zu Gastronomie gelten für die neue Nutzung in der Regel andere Anforderungen; die Einordnung trifft die Bauaufsicht des Bezirks. Wer eine Wohnung beruflich oder gewerblich nutzen will, braucht außerdem eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz.

Wann eine Nutzungsänderung ohne Bauantrag geht

Ohne Bauantrag geht es nur, wenn sich an den geprüften Anforderungen nichts ändert. Die Bauaufsicht schaut darauf, ob die neue Nutzung andere Rettungswege, Barrierefreiheit für Besucher oder einen anderen Brand- und Schallschutz verlangt.

Kommt eine dieser Anforderungen neu hinzu, ist die Nutzungsänderung nicht verfahrensfrei. Bei einer Praxis oder einem Büro mit Kundenverkehr ist das in der Regel schon wegen der Barrierefreiheit für Besucher der Fall (§ 50 Abs. 4 BauO Bln).

Wer unsicher ist, fragt vorher bei der Bauaufsicht nach. Rechnen Sie dafür mit einer Gebühr, denn auch die mündliche Beratung kostet nach § 58 Abs. 1 BauO Bln Geld.

Wohnung wird Praxis oder Büro

Wohnraum für berufliche oder gewerbliche Zwecke zu nutzen, ist in Berlin eine Zweckentfremdung und braucht eine Genehmigung des Bezirksamts (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG). Das gilt zusätzlich zur Baugenehmigung und wird gesondert beantragt.

Keine Zweckentfremdung ist es, wenn Sie in Ihrer eigenen Berliner Hauptwohnung arbeiten und die Wohnnutzung über 50 % der Fläche ausmacht. Küche und Bad zählen dabei je zur Hälfte (§ 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG). Auch ein zügiger Umbau, bei dem die Wohnung bis zu zwölf Monate leer steht, gilt nicht als Zweckentfremdung (§ 2 Abs. 2 Nr. 4).

Planungsrechtlich sind Räume für freie Berufe auch in reinen und allgemeinen Wohngebieten zulässig, in Misch- und Gewerbegebieten sogar ganze Gebäude (§ 13 BauNVO). Für die Praxis einer Ärztin oder die Kanzlei eines Anwalts in einer Wohnung bleibt der Bauantrag trotzdem in der Regel nötig.

Wird eine Wohnung zur Praxis oder zum Büro mit Publikumsverkehr, gelten für die Besucherbereiche die Regeln für öffentlich zugängliche Gebäude (§ 50 Abs. 2 und 4 BauO Bln). Maßgeblich ist DIN 18040-1. Die Senatsverwaltung nennt danach mindestens 90 cm lichte Breite für Türen und Bewegungsflächen von 150 × 150 cm, etwa vor Drehflügeltüren und am WC.

Ärztliche Behandlungsräume sind baurechtlich auch ohne Fenster zulässig (§ 47 Abs. 3 BauO Bln). Für Arbeitsräume verlangt die Arbeitsstättenverordnung aber, dass sie möglichst ausreichend Tageslicht und eine Sichtverbindung nach außen haben (Anhang Nr. 3.4). Wie wir Praxisflächen mit Trennwänden, Türen und Schallschutz ausbauen, steht unter Praxisumbau, für Büros unter Büroausbau in Berlin.

Bad im Rohbau mit grünen imprägnierten Gipsplatten und Vorwandelement

Laden wird Café, Bar oder Restaurant

Für ein Lokal mit Alkoholausschank brauchen Sie grundsätzlich eine Gaststättenerlaubnis vom Ordnungsamt des Bezirks, in dem das Lokal liegt. Dem Antrag liegt unter anderem ein Grundriss der Gast- und Personalräume bei, möglichst im Maßstab 1:100 (Gaststättenerlaubnis auf service.berlin.de).

Zusätzlich kann eine Baugenehmigung für die neue Nutzung nötig sein, und bei einem Laden, der zum Lokal wird, ist das die Regel. Planen Sie die Zahl der Plätze früh, denn oberhalb von 40 Gastplätzen ändert sich das Verfahren.

Jede Nutzungseinheit braucht in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie (§ 33 Abs. 1 BauO Bln). Eine ebenerdige, eingeschossige Einheit bis 400 m² mit direktem Ausgang ins Freie kommt mit einem aus.

Gaststätten müssen in den Besucherbereichen barrierefrei sein, und neue Toilettenräume sind in der erforderlichen Zahl barrierefrei zu bauen (§ 50 Abs. 2). Gasträume und Verkaufsräume dürfen baurechtlich ohne Fenster sein (§ 47 Abs. 3). Was wir in Gastraum, Küche und Toiletten bauen, beschreibt der Gastronomie-Ausbau, den Ausbau von Verkaufsflächen der Ladenbau.

hohes Zimmer mit Stuck und Dielenboden, neue Trockenbauwand im Bau

Sonderbau: die Schwellen der Berliner Bauordnung

Vom Sonderbau hängt das Verfahren ab. Sonderbauten durchlaufen das Baugenehmigungsverfahren mit voller Prüfung, das vereinfachte Verfahren steht ihnen nicht offen (§§ 63, 64 BauO Bln).

Nutzung	Sonderbau, wenn	Fundstelle
Schank- und Speisegaststätte	mehr als 40 Gastplätze in Gebäuden	§ 2 Abs. 4 Nr. 8
Verkaufsstätte	Verkaufsräume und Ladenstraßen zusammen mehr als 800 m²	§ 2 Abs. 4
Büro und Verwaltung	Räume, die einzeln mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche haben	§ 2 Abs. 4
Räume für viele Menschen	Räume für jeweils mehr als 100 Personen	§ 2 Abs. 4
Großes Gebäude, kein Wohngebäude	mehr als 1.600 m² im größten Geschoss	§ 2 Abs. 4

Fundstellen: § 2 Abs. 4 Nr. 3 bis 6 und Nr. 8 BauO Bln in der Fassung vom 9. Juli 2026, gültig seit dem 23. Juli 2026.

Eine Büroeinheit unter 400 m² oder ein Laden unter 800 m² Verkaufsfläche bleibt unter diesen Schwellen, solange keine andere Zeile greift. Bei Gastronomie entscheidet dagegen schon die Zahl der Plätze, deshalb gehört sie an den Anfang der Planung.

Für Büros zählt noch eine zweite Grenze. Innerhalb einer Büro- oder Verwaltungseinheit bis 400 m² Brutto-Grundfläche braucht es keine notwendigen Flure, bei anderen Nutzungseinheiten liegt diese Grenze bei 200 m² (§ 36 Abs. 1). Was in notwendigen Fluren an Wänden und Decken gefordert ist, steht unter Brandschutz im Trockenbau.

Freistellung und vereinfachtes Verfahren

Liegt das Haus im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, kann eine Nutzungsänderung von der Genehmigung freigestellt sein. Voraussetzung ist, dass das Vorhaben kein Sonderbau ist und dem Plan nicht widerspricht (§ 62 BauO Bln).

Die Unterlagen gehen auch dann an die Behörde, und mit dem Bau dürfen Sie einen Monat nach der Vorlage beginnen. Die Behörde kann diese Frist um einen Monat verlängern, und einen Anspruch darauf, dass kein Verfahren verlangt wird, gibt es nicht.

Steht das Haus im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, läuft die Nutzungsänderung in der Regel über das vereinfachte Verfahren nach § 63 BauO Bln oder über einen planungsrechtlichen Bescheid. Welche anderen Stellen beim Innenausbau mitreden, fasst der Ratgeber zur Genehmigung im Innenausbau zusammen.

Wer was macht: Planer, Behörden, Ausbau

Die Bauvorlagen für die Nutzungsänderung erstellt ein Architekt oder eine andere Person, die in Berlin bauvorlageberechtigt ist (§ 65 BauO Bln). Eingereicht wird bei der Bauaufsicht im Stadtentwicklungsamt des Bezirks.

Die Zweckentfremdungsgenehmigung beantragen Sie beim Bezirksamt, die Gaststättenerlaubnis beim Ordnungsamt. Beide Verfahren laufen neben dem Bauantrag und ersetzen ihn nicht.

Wir bauen die Fläche aus, sobald die Genehmigung vorliegt. Dazu gehören Trennwände für Behandlungs- und Besprechungsräume, Wände und Decken mit Brandschutz nach geprüftem System, Türen mit der geforderten Breite und Akustikdecken im Gastraum.

Im Mietvertrag sollten Sie festhalten, was passiert, wenn die Erlaubnis für die neue Nutzung nicht kommt. Das Muster der IHK Berlin (Stand 21.04.2026) schlägt dafür ein Rücktrittsrecht des Mieters vor; mehr zu Ausbau und Rückbau in gemieteten Flächen steht beim Mieterausbau.

Beispiel: Physiotherapiepraxis in einer Erdgeschosswohnung

Beispiel. Angenommen ist eine Mietwohnung im Erdgeschoss eines Berliner Mehrfamilienhauses, die künftig nur noch als Physiotherapiepraxis genutzt wird, niemand wohnt mehr darin. Für das Grundstück gibt es keinen Bebauungsplan. Die Schritte vor dem Ausbau:

Zweckentfremdung: Die Wohnung wird ganz beruflich genutzt, die Ausnahme für die eigene Hauptwohnung greift nicht. Nötig ist die Genehmigung des Bezirksamts.
Baurecht: Für eine Praxis mit Patienten gelten in der Regel andere Anforderungen als für eine Wohnung, etwa zur Barrierefreiheit. Die Nutzungsänderung ist dann genehmigungsbedürftig, ohne Bebauungsplan in der Regel im vereinfachten Verfahren.
Barrierefreiheit: Türen im Besucherbereich mit mindestens 90 cm lichter Breite, Bewegungsflächen von 150 × 150 cm und ein WC nach DIN 18040-1 werden eingeplant.
Vermieter: Die Zustimmung zur beruflichen Nutzung und zu den Umbauten kommt schriftlich in den Vertrag, zusammen mit einem Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Genehmigung ausbleibt.
Ausbau: Nach der Genehmigung bauen wir die Behandlungsräume mit Trockenbauwänden, setzen breitere Türen, spachteln und übergeben die Fläche.

Ihr Vorhaben besprechen

Schicken Sie uns den Grundriss der Fläche, die geplante Nutzung und, falls vorhanden, den Stand Ihres Bauantrags. Für den ersten Termin auf der Fläche stellen wir nichts in Rechnung; im Anschluss erhalten Sie ein Angebot für den Ausbau, in dem jeder Posten aufgeführt ist. Sie erreichen uns telefonisch unter 030 7566 9995 und per Mail unter kontakt@innenausbau-trockenbau-berlin.de, alternativ über das Formular.

Häufige Fragen

Brauche ich für eine Nutzungsänderung eine Baugenehmigung?

In der Regel ja, denn § 59 Abs. 1 BauO Bln nennt die Nutzungsänderung ausdrücklich als genehmigungsbedürftig. Ohne Verfahren geht es nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen gelten als für die alte. Diese Einordnung trifft die Bauaufsicht des Bezirks.

Darf ich in meiner Wohnung ein Büro einrichten?

Arbeiten Sie in Ihrer eigenen Hauptwohnung und bleibt mehr als die Hälfte der Fläche Wohnraum, ist das keine Zweckentfremdung. Küche und Bad zählen dabei je zur Hälfte. Wird die Wohnung überwiegend oder ganz als Büro genutzt, brauchen Sie eine Genehmigung des Bezirksamts.

Was gilt in Berlin als Zweckentfremdung?

Zweckentfremdet ist Wohnraum, der für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt wird, etwa als Praxis, Kanzlei oder Büro (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG). Dafür braucht es eine Genehmigung des Bezirksamts. Ein zügiger Umbau, bei dem die Wohnung bis zu zwölf Monate leer steht, zählt nicht dazu.

Darf ich in einer Wohnung eine Arztpraxis eröffnen?

Planungsrechtlich sind Räume für freie Berufe auch in Wohngebieten zulässig (§ 13 BauNVO). Nötig sind trotzdem in der Regel eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung und eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz. Für die Besucherbereiche gelten außerdem die Regeln zur Barrierefreiheit.

Welche Barrierefreiheit braucht eine Praxis?

Die Besucherbereiche müssen barrierefrei sein, auch wenn die Praxis durch eine Nutzungsänderung entsteht (§ 50 Abs. 2 und 4 BauO Bln). Nach DIN 18040-1 nennt die Senatsverwaltung mindestens 90 cm lichte Türbreite und Bewegungsflächen von 150 × 150 cm. Neue Toilettenräume müssen in der erforderlichen Zahl barrierefrei sein.

Was brauche ich, um aus einem Laden ein Café zu machen?

Für den Ausschank von Alkohol brauchen Sie eine Gaststättenerlaubnis vom Ordnungsamt, dazu meist eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung. Geprüft werden unter anderem Rettungswege, Brandschutz und barrierefreie Toiletten. Dem Antrag beim Ordnungsamt legen Sie einen Grundriss der Gast- und Personalräume bei.

Ab wann ist ein Restaurant ein Sonderbau?

Eine Schank- und Speisegaststätte mit mehr als 40 Gastplätzen in einem Gebäude ist ein Sonderbau (§ 2 Abs. 4 Nr. 8 BauO Bln). Dann läuft das volle Baugenehmigungsverfahren, das vereinfachte Verfahren steht nicht offen. Bis 40 Plätze bleibt es möglich, sofern keine andere Sonderbau-Schwelle greift.

Wer stellt den Bauantrag für eine Nutzungsänderung?

Ein Architekt oder eine andere bauvorlageberechtigte Person erstellt die Bauvorlagen und reicht sie ein. Zuständig ist die Bauaufsicht im Stadtentwicklungsamt des Bezirks. Wir bauen die Fläche aus, sobald die Genehmigung vorliegt.

Wie lange dauert die Genehmigung einer Nutzungsänderung?

Die Bauaufsicht hat zwei Wochen, um die Vollständigkeit zu prüfen, und einen Monat für die Entscheidung, gerechnet ab dem Eingang aller Stellungnahmen (§ 69 BauO Bln). Im vereinfachten Verfahren gilt der Antrag als genehmigt, wenn die Behörde die Frist verstreichen lässt. Dazu kommt die Zeit für Zweckentfremdungsgenehmigung oder Gaststättenerlaubnis.

Was passiert, wenn die Nutzungsänderung nicht genehmigt wird?

Dann dürfen Sie die Fläche nicht für den neuen Zweck nutzen. Bei gemieteten Flächen schlägt das Vertragsmuster der IHK Berlin deshalb ein Rücktrittsrecht des Mieters vor, falls die Erlaubnis nicht erteilt wird. Vereinbaren Sie so etwas vor der Unterschrift und vor Beginn des Ausbaus.

Hände über einem unbeschrifteten Grundriss mit Zollstock und Bleistift

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