Innenausbau Friedrichshain-Kreuzberg

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Wir bauen in Friedrichshain-Kreuzberg Trennwände, Vorsatzschalen, abgehängte Decken und Gewerbeflächen aus, für Eigentümer, Mieter mit Zustimmung des Vermieters, Hausverwaltungen und Ladenbetreiber. Mehr als jede zweite Wohnung im Bezirk (52,2 %) steht in einem Haus von vor 1919, das ist der höchste Anteil in Berlin (Zensus 2022; Berliner Mittel 25,8 %). Den ersten Termin in Ihren Räumen berechnen wir nicht.

Dazu kommt der Milieuschutz, denn rund 81 % der Einwohner leben in einem der elf sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks. Das Bezirksamt nennt Grundrissänderungen sowie das Teilen und Zusammenlegen von Wohnungen dort in der Regel nicht genehmigungsfähig. Bevor wir eine Wand in einer Wohnung planen, prüfen wir deshalb die Adresse.

Mehr als die Hälfte Altbau, kaum Häuser aus der Zwischenkriegszeit

Im Bezirk stammen 52,2 % der Wohnungen aus der Zeit vor 1919 und 29,9 % aus den Jahren 1949 bis 1978 (Zensus 2022, eigene Summe der Bezirksregionen). Aus der Zeit dazwischen sind es nur 1,6 %. Für den Trockenbau heißt das, dass wir es hier vor allem mit Gründerzeithäusern zu tun haben.

Holzbalkendecken, Dielen und hohe Räume

In Häusern von vor 1919 rechnen wir in der Regel mit Holzbalkendecken und Dielenböden. Eine Ständerwand wiegt wenig, trotzdem prüfen wir die Lage der Balken und fragen bei Zweifeln einen Statiker, bevor wir das Ständerwerk setzen, also das Gerüst aus Metallprofilen für die Platten.

Soll der Boden eben werden, ohne dass Wasser in die Decke kommt, legen wir einen Trockenestrich aus Platten auf die Dielen. Gegen Lärm aus der Nachbarwohnung hilft eine Vorsatzschale mit Dämmung, die vor der alten Wand steht und an Boden und Decke getrennt angeschlossen wird. Wie das im Detail geplant wird, steht auf der Seite zum Schallschutz im Trockenbau.

Baustelle im dicht bebauten Bezirk

Friedrichshain-Kreuzberg ist mit 2.040 ha der kleinste Berliner Bezirk und mit 14.344 Einwohnern je km² der am dichtesten bewohnte (IBB Wohnungsmarktbericht 2025, Werte 2024). Platten und Profile tragen wir deshalb oft über enge Treppenhäuser in Seitenflügel und Hinterhäuser. Das Treppenhaus decken wir vorher ab, und an der Wohnungstür stellen wir eine Staubwand.

frisch ausgebaute, leere Gewerbeeinheit mit weißen Wänden, bereit zur Übergabe

Elf Milieuschutzgebiete und was sie für Ihren Grundriss heißen

Wer im Bezirk den Grundriss einer Wohnung ändern will, fragt zuerst beim Stadtentwicklungsamt. Elf soziale Erhaltungsgebiete umfassen den größten Teil der Wohnlagen im Bezirk.

Sie heißen Graefestraße, Luisenstadt, Boxhagener Platz, Bergmannstraße Nord, Hornstraße, Chamissoplatz, Petersburger Straße, Weberwiese, Kreuzberg-Nord, Stralauer Kiez und Samariterviertel (Straßenliste der Senatsverwaltung, Stand 21.02.2026). In diesen Gebieten braucht jede bauliche Änderung einer Wohnung eine Genehmigung, auch wenn die Bauordnung keinen Antrag verlangt; Instandhaltung und Instandsetzung sind davon ausgenommen. Die Kriterien, nach denen das Amt entscheidet, fasst unser Ratgeber zu Bauordnung und Milieuschutz zusammen.

Eine neue Wand, die ein Zimmer teilt, ist eine Grundrissänderung und wird im Erhaltungsgebiet in der Regel nicht genehmigt. Eine Vorsatzschale, eine abgehängte Decke oder ein Trockenestrich ändern den Grundriss nicht, brauchen aber als bauliche Änderung in der Regel ebenfalls die Genehmigung. Wir liefern Ihnen für den Antrag Zeichnung und Beschreibung, entscheiden wird das Amt.

Rohbauwohnung mit Betondecke, Leerrohren und gestapelten Gipsplatten

Städtebauliche Erhaltungsgebiete und Denkmalensembles

Neben dem Milieuschutz gibt es im Bezirk sechs städtebauliche Erhaltungsgebiete, die das Bild von Straßen und Häusern schützen. Zusammen umfassen sie 604 ha (Geoportal Berlin, Stand Oktober 2026).

Das größte ist die Luisenstadt mit 268,8 ha, es folgen Karl-Marx-Allee/Frankfurter Allee mit 121,8 ha und IBA 87 Südliche Friedrichstadt mit 69,4 ha. Kleiner sind Graefestraße mit 67,3 ha, Urbanhafen/Südstern mit 48,5 ha und Weberwiese mit 28,7 ha. Als Ensembles unter Denkmalschutz stehen etwa Riehmers Hofgarten, der Chamissoplatz, die Mietshausquartiere um Oranien- und Heinrichplatz und der erste Bauabschnitt der Karl-Marx-Allee.

Bauanträge bearbeitet die Bau- und Wohnungsaufsicht im Stadtentwicklungsamt, Yorckstraße 4–11 (Standort auf service.berlin.de). Unter derselben Anschrift arbeitet der Fachbereich Unterer Denkmalschutz, mit dem Sie Änderungen an geschützten Häusern vorher absprechen.

Läden und Büros zwischen Frankfurter Allee und Kottbusser Tor

Die Geschäftslagen des Bezirks sind im Stadtentwicklungsplan Zentren 2040 festgelegt (Senatsbeschluss Januar 2026). Hauptzentren sind die Frankfurter Allee und, über die Bezirksgrenze nach Neukölln hinweg, Karl-Marx-Straße, Hermannplatz und Kottbusser Damm.

Dazu kommen die Stadtteilzentren Kottbusser Tor und Mehringdamm und das Ortsteilzentrum am Ostbahnhof. In diesen Lagen bauen wir Ladenlokale und Praxen aus, trennen Lager und Personalräume ab und hängen Decken für Leitungen und Licht ab.

Gewerbegebiete gibt es kaum. Der Flächennutzungsplan weist im Bezirk nur knapp 45 ha gewerbliche Baufläche aus, und keines der Gebiete des Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich liegt im Bezirk (StEP Wirtschaft 2040). Trotzdem gehört Friedrichshain-Kreuzberg zu den drei Bezirken mit fast 60 % der Berliner Büroflächen. Büros und Praxen liegen hier deshalb oft in Häusern, in denen auch gewohnt wird, und wir stimmen laute Arbeiten mit der Hausverwaltung ab.

Typische Vorhaben in Altbauwohnungen und Gewerbeeinheiten

Aus dem hohen Altbauanteil und dem dichten Milieuschutz ergeben sich im Bezirk vor allem Vorhaben, die den Grundriss nicht ändern. Dazu gehören Vorsatzschalen zur Nachbarwohnung, Trockenestrich auf alten Dielen und abgehängte Decken, hinter denen neue Leitungen liegen.

In Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss geht es meist um eine neue Aufteilung: ein Lager hinter dem Verkaufsraum, ein Büro hinter der Praxisanmeldung, eine Decke für Lüftung und Licht. Wird dabei aus einem Laden ein Café, ist das eine Nutzungsänderung, über die die Bauaufsicht entscheidet. Fragen Sie in diesem Fall vor der Unterschrift unter den Mietvertrag nach, ob die neue Nutzung dort zulässig ist.

Preise für Altbau-Positionen

Eine Vorsatzschale kostet laut Marktspanne 50–80 € je m² Wandfläche, ein Trockenestrich mit Dämmung 30–60 € je m² Bodenfläche. Dazu stehen in der Tabelle die Werte für Wand, Decke und Tür, die bei Gewerbeflächen hinzukommen.

Position	Bezugsgröße	Richtwert	Quelle, Stand
Vorsatzschale	je m² Wandfläche	50–80 €	daibau 12/2025, Trustlocal 05/2026
Vorsatzschale mit Dämmung, Schall- oder Brandschutz	je m² Wandfläche	bis rund 110 €	Trustlocal 05/2026
Trockenestrich komplett mit Dämmung	je m² Bodenfläche	30–60 €	Blauarbeit 07/2026
Ständerwand einfach beplankt, mit Material	je m² Wandfläche	40–70 €	daibau 12/2025, Trustlocal 05/2026
Abgehängte Decke aus Gipskarton	je m² Deckenfläche	40–90 €	Blauarbeit 07/2026, daibau 12/2025
Innentür mit Zarge, geliefert und eingebaut	je Stück	250–800 €	Blauarbeit 07/2026, Trustlocal 09/2026

Teurer wird es im Altbau durch schiefe Wände, die erst ausgerichtet werden müssen, durch hohe Räume und durch lange Wege über die Treppe. Leitungen, Anstrich und Entsorgung stehen in unserem Angebot als eigene Posten.

Die Spannen stammen von daibau, Trustlocal und Blauarbeit und gelten bundesweit, Stand wie angegeben. Keine dieser Quellen sagt, ob die Umsatzsteuer eingerechnet ist; den Endpreis für Ihr Vorhaben enthält erst unser schriftliches Angebot.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7566 9995

Rechenbeispiel für ein Ladenlokal in Kreuzberg

Ein Ladenlokal mit abgetrenntem Lager und neuer Decke kommt nach den Marktspannen auf 3.210–7.180 € für den Trockenbau. Die Annahmen stehen offen dabei.

Beispiel. Angenommen ist ein Ladenlokal im Erdgeschoss eines Gründerzeithauses in Kreuzberg mit 3,50 m Raumhöhe und 60 m² Deckenfläche. Die Nutzung bleibt Laden, es gibt also keine Nutzungsänderung. Ein Lager wird mit einer einfach beplankten Wand von 4 m Länge und einer Innentür abgetrennt, und die ganze Fläche bekommt eine abgehängte Decke aus Gipskarton.

Posten	Rechnung	Spanne
Wandfläche Lager	4 m × 3,50 m	14 m²
Wand einfach beplankt	14 m² × 40–70 €	560–980 €
Innentür mit Zarge, eingebaut	1 Stück	250–800 €
Abgehängte Decke	60 m² × 40–90 €	2.400–5.400 €
Summe		3.210–7.180 €

Nicht enthalten sind Leuchten und Elektroarbeiten, der Anstrich und die Einrichtung durch den Ladenbauer. Die Türöffnung ist nicht von der Wandfläche abgezogen. Wie tief die Decke abgehängt wird, richtet sich nach den Leitungen darüber und nach der Höhe, die im Verkaufsraum bleiben soll.

Friedrichshain, Kreuzberg und die Nachbarbezirke

Der Bezirk hat nur zwei Ortsteile, die sich beim Ausbau aber unterscheiden. In Friedrichshain liegen die Erhaltungsgebiete Boxhagener Platz, Samariterviertel, Petersburger Straße, Weberwiese und Stralauer Kiez, dazu die Karl-Marx-Allee und das Zentrum am Ostbahnhof. In Kreuzberg prägen Luisenstadt, Graefestraße, Chamissoplatz und Bergmannstraße Nord den Bestand, und an Kottbusser Tor und Mehringdamm liegen die Geschäftslagen.

Nach Norden grenzt der Bezirk an Mitte, wo wir unter Innenausbau in Berlin-Mitte Büros und Wohnungen ausbauen, und an Prenzlauer Berg und den übrigen Bezirk Pankow. Im Osten folgen Trockenbau in Lichtenberg und Treptow-Köpenick. Im Süden schließen Neukölln mit Nord-Neukölln und Britz und Tempelhof-Schöneberg an.

Ihre Anfrage für Friedrichshain-Kreuzberg

Schicken Sie uns die genaue Adresse, damit wir das Erhaltungsgebiet prüfen können, dazu Fotos der Räume, die Raumhöhe und, falls vorhanden, einen Grundriss. Bei Läden und Praxen hilft uns ein Auszug aus dem Mietvertrag zu Umbau und Rückbau. Rufen Sie uns an unter 030 7566 9995, schreiben Sie an kontakt@innenausbau-trockenbau-berlin.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf dieser Seite.

Häufige Fragen

Darf ich in meiner Kreuzberger Wohnung eine Wand versetzen?

Nach der Bauordnung ist eine nichttragende Wand in der Regel verfahrensfrei (§ 61 Abs. 1 Nr. 11 Buchst. a BauO Bln). Liegt die Wohnung in einem der elf sozialen Erhaltungsgebiete, braucht die Änderung zusätzlich eine Genehmigung des Stadtentwicklungsamts. Grundrissänderungen sind dort nach Angaben des Bezirksamts in der Regel nicht genehmigungsfähig.

Wie viele Wohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg sind Altbau?

Nach dem Zensus 2022 stehen 52,2 % der Wohnungen im Bezirk in Häusern von vor 1919, mehr als in jedem anderen Berliner Bezirk. Aus der Zeit von 1919 bis 1948 stammen nur 1,6 %, aus den Jahren 1949 bis 1978 dagegen 29,9 %.

Welche sozialen Erhaltungsgebiete gibt es im Bezirk?

Es sind elf: Graefestraße, Luisenstadt, Boxhagener Platz, Bergmannstraße Nord, Hornstraße, Chamissoplatz, Petersburger Straße, Weberwiese, Kreuzberg-Nord, Stralauer Kiez und Samariterviertel. Ob Ihre Adresse dazugehört, zeigt die Straßenliste der Senatsverwaltung mit Stand Februar 2026.

Kann ich im Milieuschutzgebiet eine Vorsatzschale gegen Lärm einbauen lassen?

Bauliche Änderungen in Wohnungen brauchen im sozialen Erhaltungsgebiet eine Genehmigung des Stadtentwicklungsamts, Instandhaltung und Instandsetzung dagegen nicht. Ob eine Vorsatzschale genehmigt wird, entscheidet das Amt im Einzelfall. Für den Antrag liefern wir Ihnen Zeichnung und Beschreibung des Wandaufbaus.

Was kostet ein Trockenestrich auf alten Dielen?

Ein Trockenestrich mit Dämmung kostet laut Blauarbeit 30–60 € je m² Bodenfläche, Stand Juli 2026. Er wird aus Platten ohne Wasser verlegt und passt deshalb auf Holzbalkendecken. Ob die Decke die zusätzliche Last aufnimmt, klären wir vorab, bei Zweifeln mit einem Statiker.

Wer entscheidet über Umbauten in einem Erhaltungsgebiet?

Zuständig ist das Stadtentwicklungsamt des Bezirks. Die Genehmigungspflicht gilt unabhängig von der Bauordnung, also auch dann, wenn für die Arbeiten kein Bauantrag nötig ist, und sie gilt auch für selbstgenutzte Eigentumswohnungen.

Bauen Sie auch Läden und Cafés in Friedrichshain und Kreuzberg aus?

Ja, wir bauen Ladenflächen mit Wänden, Decken und Böden aus, die Einrichtung übernimmt danach der Ladenbauer. Wird aus einem Laden ein Café oder Restaurant, ist das in der Regel eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Mit mehr als 40 Gastplätzen gilt die Gaststätte als Sonderbau nach § 2 Abs. 4 Nr. 8 BauO Bln.

Was gilt an der Karl-Marx-Allee?

Der erste Bauabschnitt der Karl-Marx-Allee steht als Ensemble unter Denkmalschutz. Außerdem liegt die Straße im städtebaulichen Erhaltungsgebiet Karl-Marx-Allee/Frankfurter Allee mit 121,8 ha. Änderungen besprechen Sie dort vorher mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Stadtentwicklungsamt.

Wie kommen Platten und Profile in ein Hinterhaus ohne Aufzug?

Wir tragen sie über das Treppenhaus, das wir vorher mit Platten und Folie abdecken. Ob Gipsplatten in voller Länge um die Kurven der Treppe passen, sehen wir beim ersten Termin, sonst bestellen wir kürzere Formate.

Was sollte ich zum ersten Termin bereithalten?

Hilfreich sind ein Grundriss, die genaue Adresse für die Prüfung auf ein Erhaltungsgebiet und bei Gewerbeflächen der Mietvertrag. Der erste Termin auf Ihrer Fläche kostet nichts, danach erhalten Sie ein schriftliches Angebot.

Hände über einem unbeschrifteten Grundriss mit Zollstock und Bleistift

Unverbindlich, Antwort innerhalb eines Werktags

Ihr Ausbau in Friedrichshain-Kreuzberg

Schreiben Sie kurz, was gebaut werden soll und wie groß die Fläche ist, oder rufen Sie an. Wir melden uns innerhalb eines Werktags und vereinbaren einen ersten Termin — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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