Mieterausbau Berlin – Gewerbeflächen ausbauen und zurückbauen

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Wechselt der Mieter einer Gewerbefläche, wird sie meist an den neuen Betrieb angepasst, und beim Auszug stellt sich die Frage, was zurückgebaut wird. Wir bauen Gewerbeflächen in Berlin und Potsdam für Mieter, Vermieter und Hausverwaltungen aus, und wir bauen sie zurück, wenn der Vertrag es verlangt. Eine einfach beplankte Trockenbauwand kostet laut daibau und Trustlocal 40–70 € je m² Wandfläche mit Material.

Beim Mieterausbau geht es vor allem um Wände, Decken und Türen. Trockenbauwände lassen sich später zurückbauen, ohne dass tragende Teile berührt werden. Trennt eine Wand zwei Mieteinheiten, braucht sie zusätzlich einen Feuerwiderstand, und dann steigt der Preis.

Wer den Ausbau beauftragt und bezahlt und was beim Auszug passiert, steht im Mietvertrag. Deshalb lesen wir vor dem Angebot mit Ihnen die Klauseln zu baulichen Änderungen, und der erste Termin auf der Fläche ist kostenlos.

Was zum Mieterausbau gehört

Zum Mieterausbau gehören bei uns Wände versetzen und neu stellen, Decken abhängen, Türen setzen, Oberflächen und Böden sowie der Rückbau. Für jeden Baustein sollte im Mietvertrag oder in einer Zusatzvereinbarung stehen, wer ihn bestellt und was beim Auszug mit ihm passiert.

Baustein	Was wir tun	Was der Vertrag dazu regeln sollte
Wände	Ständerwände stellen, versetzen oder entfernen	Zustimmung des Vermieters, Rückbau beim Auszug
Trennwand zwischen Mieteinheiten	Wand mit Feuerwiderstand bis zur Rohdecke bauen	wer die Teilung bestellt und bezahlt
Decken	abhängen, Akustikflächen und Leuchtenausschnitte einbauen	ob die Decke bleibt oder zurückgebaut wird
Türen	Innentüren mit Zarge setzen oder versetzen	Schließanlage, Zugang zu Fluren
Oberflächen und Boden	spachteln, Anstrich nach Absprache, Bodenbelag legen	Zustand bei Rückgabe
Rückbau	Wände und Decken zurückbauen, Anschlüsse schließen	was entfernt wird und in welchem Zustand die Fläche zurückgeht

Ständerwand heißt eine Wand aus einem Gerüst von Metallprofilen, das an Boden und Decke befestigt und beidseitig mit Gipsplatten beplankt wird. Weil sie nichts trägt, lässt sie sich setzen und entfernen, ohne die Statik des Hauses zu berühren.

Wer zahlt und wer zustimmen muss

Eine allgemeine Regel, wer den Ausbau einer Gewerbefläche bezahlt, gibt es nicht. Es gilt, was Mieter und Vermieter im Mietvertrag vereinbaren, und vieles davon ist frei verhandelbar.

Das Gesetz setzt nur den Rahmen. Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Fläche in einem Zustand überlassen, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist, und sie in diesem Zustand erhalten. Was darüber hinaus gebaut wird, etwa Besprechungsräume oder eine Praxisaufteilung, ist Verhandlungssache.

Das Muster eines Geschäftsraummietvertrags der IHK Berlin, Stand 21.04.2026, schlägt dazu drei Regelungen vor. Bauliche Veränderungen sind nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters erlaubt. Werterhöhungen durch den Mieter werden angemessen vergütet, außer bei Umbauten, die zum Vertragsende zurückgebaut werden. Und der Mieter kann zurücktreten, wenn die gewerbliche Erlaubnis für den Mietzweck nicht erteilt wird.

Die IHK betont, dass viele dieser Festlegungen frei vereinbar sind. Lassen Sie sich deshalb die Zustimmung zum Ausbau schriftlich und mit dem Grundriss geben, bevor Sie uns oder einen anderen Betrieb beauftragen.

große leere Büroetage vor dem Ausbau mit Betonstützen und vielen Fenstern

Rückbau beim Auszug

Ob beim Auszug zurückgebaut wird, steht im Mietvertrag oder wird beim Auszug vereinbart. Nach § 546 Abs. 1 BGB gibt der Mieter die Fläche nach dem Ende des Mietverhältnisses zurück. Nach § 539 Abs. 2 BGB darf er Einrichtungen wegnehmen, mit denen er die Fläche versehen hat, wie es im Wortlaut des § 539 BGB steht.

Trockenbauwände und abgehängte Decken lassen sich zurückbauen, weil sie aus Profilen, Dämmung und Platten bestehen und nichts tragen. Danach bessern wir Boden, Decke und Anschlusswände an den Stellen aus, an denen die Wand stand, und spachteln die Flächen für den Anstrich.

Für Vermieter und Hausverwaltungen ist der Rückbau oft der erste Schritt für den nächsten Mieter. Dann planen wir Rückbau und neuen Ausbau in einem Angebot, damit die Fläche nicht zweimal angefasst wird.

Brandschutz und Genehmigung bei geteilten Flächen

Wird eine große Gewerbeeinheit in zwei Mieteinheiten geteilt, braucht es zwischen ihnen eine Trennwand nach § 29 BauO Bln. Sie muss bis zur Rohdecke reichen und so feuerwiderstandsfähig sein wie die tragenden Bauteile des Geschosses, mindestens feuerhemmend.

Feuerhemmend entspricht F 30 oder EI 30, feuerbeständig F 90 oder EI 90, also 90 Minuten Feuerwiderstand nach den Berliner Technischen Baubestimmungen. In einem fünfgeschossigen Berliner Altbau, der meist in Gebäudeklasse 5 liegt, läuft das in der Regel auf eine feuerbeständige Wand hinaus. Türen in der Trennwand brauchen feuerhemmende, dicht- und selbstschließende Abschlüsse, und die genaue Klasse klärt im Zweifel ein Brandschutzplaner. Wie solche Wände gebaut werden, steht beim Brandschutz im Trockenbau.

Neue nichttragende Wände und Decken innerhalb einer Mieteinheit sind nach § 61 Abs. 1 Nr. 11 Buchst. a BauO Bln verfahrensfrei, Brand- und Schallschutz gelten trotzdem. Ändert sich mit dem neuen Mieter die Nutzung, etwa vom Büro zur Praxis oder vom Laden zum Café, kann eine Baugenehmigung nötig sein. Wann das so ist, steht bei der Genehmigung beim Innenausbau.

Wohnung im Ausbau mit Ständerwand, frischem Estrich und gefliestem Bad

Was ein Mieterausbau kostet

Für den Mieterausbau gibt es keine Marktspanne je m² Mietfläche, deshalb rechnen wir aus Wänden, Decken und Türen. Eine einfach beplankte Ständerwand kostet laut daibau und Trustlocal 40–70 € je m² Wandfläche, und den reinen Arbeitsanteil im Trockenbau geben aroundhome und daibau mit 18–35 € je m² an.

Posten	Bezugsgröße	Richtwert
Ständerwand, einfach beplankt, mit Material	je m² Wandfläche	40–70 €
Ständerwand, doppelt beplankt mit Dämmung	je m² Wandfläche	60–100 €
F90-Trennwand im Trockenbau, nur eine Quelle	je m² Wandfläche	80–120 €
Trockenbau nur Arbeit, ohne Material	je m²	18–35 €
Abgehängte Decke aus Gipskarton	je m² Deckenfläche	40–90 €
Innentür nur Einbau	je Stück	100–350 €
Innentür mit Zarge, geliefert und eingebaut	je Stück	250–800 €
Arbeiten nach Stunden	je Stunde	45–70 €

Die Spannen stammen von aroundhome (Dezember 2025), daibau (Dezember 2025), Trustlocal (Mai und September 2026) und Blauarbeit (Juli 2026) und gelten bundesweit; die F90-Wand nennt nur Trustlocal. Ob die Umsatzsteuer enthalten ist, steht in keiner der Quellen. Unser schriftliches Angebot nach dem ersten Termin nennt den Endpreis.

Teurer wird ein Mieterausbau durch Trennwände mit Feuerwiderstand, durch Arbeiten in einem Haus mit laufendem Betrieb und durch hohe Räume. Den Rückbau führen wir als eigene Position, weil sein Aufwand davon abhängt, was entfernt und wie ausgebessert wird. Wie sich die Kosten einer ganzen Büroetage zusammensetzen, steht bei den Kosten für den Büroausbau.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7566 9995

So läuft ein Mieterausbau bis zum Einzug ab

Der Einzugstermin legt den Zeitplan fest, deshalb planen wir vom Einzug rückwärts.

Beim ersten Termin, der kostenlos ist, sehen wir uns die Fläche an und lesen mit Ihnen die Klauseln zu baulichen Änderungen und Rückbau.
Mit dem Grundriss des neuen Mieters legen wir Wände, Türen, Decken und Trennwände zu Nachbareinheiten fest.
Sie bekommen ein Angebot mit allen Posten, und bei Bedarf trennen wir die Positionen nach Mieter und Vermieter.
Der Vermieter erteilt die schriftliche Zustimmung, und wenn die Nutzung sich ändert, stellt ein Planer den Bauantrag.
Wir bauen in der vereinbarten Reihenfolge, stimmen uns mit Elektro, Lüftung und Hausverwaltung ab und halten Flure und Treppenhaus frei.
Zum Schluss gehen wir die Fläche mit Mieter oder Vermieter ab und übergeben die Unterlagen zu den Brandschutzwänden.

Für Büroflächen gelten zusätzlich die Arbeitsstättenregeln zu Fläche, Höhe und Licht, die beim Büroausbau stehen. Für Verkaufsflächen kommen Rettungsweg und Barrierefreiheit dazu, wie beim Ausbau von Ladenflächen beschrieben.

Beispiel: eine Etage in zwei Mieteinheiten teilen

Beispiel. Eine Hausverwaltung will eine Gewerbeetage in einem Berliner Altbau an zwei Mieter vergeben. Dafür entsteht eine neue Trennwand von 8 m Länge bei 3,00 m Raumhöhe, die bis zur Rohdecke reicht. Angenommen ist, dass der Brandschutzplaner eine feuerbeständige Wand verlangt und jede Einheit einen eigenen Zugang vom Treppenhaus hat.

Posten	Menge	Richtwert	Summe
F90-Trennwand zwischen den Einheiten	8 m × 3,00 m = 24 m²	80–120 € je m²	1.920–2.880 €
Summe Trennwand			1.920–2.880 €

Mit Marktpreisen gerechnet kostet die Trennwand 1.920–2.880 €. Muss eine Tür in die Wand, kommt ein feuerhemmender, dicht- und selbstschließender Abschluss dazu, den wir im Angebot einzeln ausweisen. Elektro, Anstrich und die Anpassung der Rettungswege stehen ebenfalls als eigene Positionen im Angebot.

Was Planer, Makler und Fachbetriebe übernehmen

Ob eine Teilung oder eine neue Nutzung genehmigt werden muss, klärt ein bauvorlageberechtigter Planer mit der Bauaufsicht, und er stellt auch den Bauantrag. Die Feuerwiderstandsklasse von Trennwänden und Türen legt bei Bedarf ein Brandschutzplaner fest.

Mietvertrag, Zustimmung und Vereinbarungen zum Rückbau verhandeln Mieter und Vermieter, oft mit Makler oder Anwalt. Strom, Daten, Lüftung und Sanitär übernehmen die Fachbetriebe dieser Gewerke. Wir bauen Wände, Decken und Türen und stimmen den Ablauf mit allen Beteiligten ab.

Gewerbeflächen in Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick und ganz Berlin

Neben den Bürolagen der Innenstadt nennt der Stadtentwicklungsplan Wirtschaft 2040 Zukunftsorte und Gewerbestandorte in den äußeren Bezirken. In Tempelhof-Schöneberg gehören der EUREF-Campus in Schöneberg und der Flughafen Tempelhof zu den Zukunftsorten.

In Treptow-Köpenick sind es Adlershof und Schöneweide, und Adlershof nennt der Plan als größeren Bürostandort außerhalb des S-Bahn-Rings. Wir bauen Gewerbeflächen in allen zwölf Bezirken und in Potsdam aus und zurück.

Anfrage für Ihre Gewerbefläche

Schicken Sie uns den Grundriss, den geplanten Einzugs- oder Auszugstermin und den Abschnitt des Mietvertrags zu baulichen Änderungen und Rückbau. Fotos von Decke, Fluren und den Wänden, die bleiben oder fallen sollen, helfen bei der ersten Einschätzung. Unter 030 7566 9995 und kontakt@innenausbau-trockenbau-berlin.de erreichen Sie uns direkt, und das Formular unten auf der Seite nimmt Ihre Anfrage ebenfalls auf.

Häufige Fragen

Was ist ein Mieterausbau?

Mieterausbau heißt der Ausbau einer gemieteten Gewerbefläche nach den Wünschen des Mieters, etwa neue Wände, Decken, Türen und Böden für ein Büro, eine Praxis oder einen Laden. Wer ihn beauftragt und bezahlt, steht im Mietvertrag. Zum Mieterausbau gehört oft auch der Rückbau, wenn der Vertrag endet.

Wer bezahlt den Ausbau einer Gewerbefläche?

Eine gesetzliche Regel dafür gibt es nicht, es gilt, was Mieter und Vermieter im Mietvertrag vereinbaren. Das Gesetz verpflichtet den Vermieter nur, die Fläche in einem Zustand zu überlassen und zu erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Was darüber hinausgeht, wird frei verhandelt.

Brauche ich als Mieter die Zustimmung des Vermieters?

Für bauliche Änderungen in der Regel ja. Das Muster eines Geschäftsraummietvertrags der IHK Berlin schlägt vor, dass bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters erlaubt sind. Lassen Sie sich die Zustimmung mit dem Grundriss geben, bevor Sie einen Auftrag erteilen.

Muss ich beim Auszug alles zurückbauen?

Das hängt vom Mietvertrag ab. Nach § 546 BGB geben Sie die Fläche am Ende zurück, und nach § 539 BGB dürfen Sie Einrichtungen wegnehmen, mit denen Sie die Fläche versehen haben. Ob Wände und Decken bleiben oder zurückgebaut werden, regelt der Vertrag oder eine Vereinbarung beim Auszug.

Was kostet eine Trennwand in einer Gewerbefläche?

Eine einfach beplankte Ständerwand kostet laut daibau und Trustlocal 40–70 € je m² Wandfläche mit Material. Trennt die Wand zwei Mieteinheiten, braucht sie einen Feuerwiderstand, und für eine F90-Wand nennt Trustlocal 80–120 € je m² Wandfläche. Ihre Wand rechnen wir nach dem ersten Termin mit Endpreis im schriftlichen Angebot.

Lassen sich Trockenbauwände später wieder entfernen?

Ja, nichttragende Trockenbauwände bestehen aus Metallprofilen, Dämmung und Gipsplatten und lassen sich zurückbauen, ohne tragende Teile des Gebäudes zu berühren. Danach werden Boden, Decke und Anschlusswände an den Stellen ausgebessert, an denen die Wand stand. Den Rückbau führen wir im Angebot als eigene Position.

Was passiert, wenn die Genehmigung für meine Nutzung nicht kommt?

Das IHK-Muster schlägt ein Rücktrittsrecht des Mieters vor, wenn die gewerbliche Erlaubnis für den Mietzweck nicht erteilt wird. Ob Ihr Vertrag so eine Klausel enthält, prüfen Sie vor der Unterschrift. Beginnen Sie mit dem Ausbau erst, wenn die nötigen Genehmigungen vorliegen.

Arbeiten Sie auch für Vermieter und Hausverwaltungen?

Ja, wir bauen Flächen für einen neuen Mieter aus, teilen große Einheiten in kleinere und bauen nach einem Auszug zurück. Mit der Hausverwaltung stimmen wir Zugang, Anlieferung und laute Arbeiten im Haus ab.

Welche Wand braucht es zwischen zwei Mieteinheiten?

Zwischen zwei Nutzungseinheiten verlangt § 29 BauO Bln eine Trennwand, die bis zur Rohdecke reicht und so feuerwiderstandsfähig ist wie die tragenden Bauteile des Geschosses, mindestens feuerhemmend. Türen darin brauchen feuerhemmende, dicht- und selbstschließende Abschlüsse. Die genaue Klasse klärt im Einzelfall ein Brandschutzplaner mit der Bauaufsicht.

Wann sollte der Ausbau vor dem Einzug beginnen?

Planen Sie vom Einzugstermin rückwärts und rechnen Sie Genehmigungen, Lieferzeiten und die Arbeiten der anderen Gewerke mit ein. Braucht die Nutzung eine Baugenehmigung, prüft die Bauaufsicht den Antrag binnen zwei Wochen auf Vollständigkeit und entscheidet binnen eines Monats, sobald alle Stellungnahmen und Nachweise vorliegen (§ 69 BauO Bln). Den Bauablauf legen wir nach dem ersten Termin mit Ihnen fest.

Hände über einem unbeschrifteten Grundriss mit Zollstock und Bleistift

Unverbindlich, Antwort innerhalb eines Werktags

Ihr Ausbau in Berlin

Schreiben Sie kurz, was gebaut werden soll und wie groß die Fläche ist, oder rufen Sie an. Wir melden uns innerhalb eines Werktags und vereinbaren einen ersten Termin — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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