Innenausbau Berlin-Mitte – Büroetage, Praxis und Wohnung

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Wir bauen in Berlin-Mitte Büroetagen, Praxen, Läden und Wohnungen aus, für Mieter, Vermieter, Hausverwaltungen und Eigentümer. Eine abgehängte Decke aus Gipskarton, in der Leitungen, Lüftung und Leuchten Platz finden, kostet laut Marktspanne 40–90 € je m² Deckenfläche (Blauarbeit, Stand Juli 2026; daibau, Stand Dezember 2025). Der erste Termin auf Ihrer Fläche ist kostenlos, und das Angebot danach führt jeden Posten einzeln auf.

In Mitte liegen drei der Zentren, die der Stadtentwicklungsplan Zentren 2040 als Zentrumsbereichskerne einstuft: Alexanderplatz, Friedrichstraße und Potsdamer Platz/Leipziger Platz. Zusammen mit Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf liegen hier fast 60 % der Berliner Büroflächen (StEP Wirtschaft 2040). Für Büroflächen gelten eigene Regeln zu Fluren und Brandschutz, die in der Bauordnung an der Größe der Einheit hängen.

Gründerzeit, Nachkriegsbau und neue Quartiere

Nach dem Zensus 2022 wurden in Mitte 37,9 % der Wohnungen vor 1919 gebaut und 30,0 % zwischen 1949 und 1978 (eigene Summe der Bezirksregionen). Weitere 15,5 % sind ab 1991 gebaut worden, mehr als in den meisten Innenstadtbezirken. Je nach Haus beginnt die Planung deshalb mit anderen Fragen.

Häuser von vor 1919

In den Gründerzeithäusern rechnen wir in der Regel mit Holzbalkendecken und hohen Räumen. Bevor wir eine Wand stellen, klären wir, wo die Balken liegen, und ziehen bei Zweifeln an der Tragfähigkeit einen Statiker hinzu. Soll in einem Raum mit Stuck eine Decke abgehängt werden, klären wir vorher mit Ihnen, ob der Stuck sichtbar bleiben soll.

Nachkriegsbau vom Hansaviertel bis zur Karl-Marx-Allee

Aus der Zeit nach 1949 stammen im Bezirk bekannte Anlagen wie das Hansaviertel, gebaut zur Interbau 1957, und der zweite Bauabschnitt der Karl-Marx-Allee. Bei Häusern dieser Zeit prüfen wir zuerst, woraus Decken und Wände bestehen, denn davon hängt ab, wie wir Ständerwerk und Abhänger befestigen. Als Ständerwerk bezeichnet man die Unterkonstruktion aus Metallprofilen, an der die Platten befestigt sind.

Neue Häuser und die Europacity

Von 2015 bis 2024 sind in Mitte 17.329 Wohnungen neu entstanden, mehr als in Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg oder Neukölln (IBB Wohnungsmarktbericht 2025). Eines der neuen Quartiere ist die Europacity nördlich des Hauptbahnhofs, rund 40 ha groß und größtenteils fertig. In neuen Häusern bauen wir Büro- und Gewerbeflächen aus, die der Vermieter im Grundausbau übergibt.

Fabriketage mit Backstein, Stahlträgern und Kappendecke, Einbau von Büroräumen aus Trockenbau und Glas

Bürolagen von der Friedrichstraße bis zum Humboldthain

Neben den drei Zentrumsbereichskernen weist der Stadtentwicklungsplan Zentren 2040 im Bezirk das Hauptzentrum Müllerstraße aus. Dazu kommen die Stadtteilzentren Badstraße und Turmstraße und das Ortsteilzentrum Potsdamer Straße.

Für Büros und Technologieunternehmen nennt der Stadtentwicklungsplan Wirtschaft 2040 den Zukunftsort Technologie-Park Humboldthain und die Gewerbegebiete Fennstraße und Humboldthain. Dazu zählt er den Bayer Campus an der Fennstraße als einen der acht größten Transformationsstandorte, also Flächen, die neu genutzt werden. In diesen Lagen planen wir Besprechungsräume, Teeküchen, neue Raumaufteilungen und Decken mit Akustik. Was wir beim Ausbau von Büroflächen in Berlin dafür übernehmen, steht auf der Leistungsseite.

Bei größeren Büros greifen zwei Schwellen der Bauordnung. Innerhalb einer Büro- oder Verwaltungseinheit bis 400 m² Brutto-Grundfläche ist kein notwendiger Flur nötig (§ 36 Abs. 1 BauO Bln). Hat ein Gebäude Büroräume, die einzeln größer sind, gilt es als Sonderbau nach § 2 Abs. 4 BauO Bln. Welche Brandschutzanforderungen dann gelten, klärt die Bauaufsicht, und danach bauen wir.

Ladenlokal im Erdgeschoss eines Gründerzeithauses im Umbau zum Café, Thekenbereich im Rohbau

Soziale Erhaltungsgebiete im Norden des Bezirks

Mitte hat 14 soziale Erhaltungsgebiete, und zwölf davon liegen in Wedding, Gesundbrunnen und Moabit. Wer dort eine Wohnung umbauen will, braucht für bauliche Änderungen eine Genehmigung des Stadtentwicklungsamts.

Die Gebiete heißen Sparrplatz, Leopoldplatz, Seestraße, Waldstraße, Birkenstraße, Kattegatstraße, Reinickendorfer Straße, Soldiner Straße, Humboldthain Nord-West, Thomasiusstraße, Tiergarten-Süd, Alexanderplatzviertel, Müllerstraße Nord und Badstraße (Straßenliste der Senatsverwaltung, Stand 21.02.2026). Wohnungen teilen oder zusammenlegen ist dort nicht genehmigungsfähig, Instandhaltung dagegen braucht keine Genehmigung. Was sonst erlaubt ist, steht im Ratgeber zu Bauordnung, Milieuschutz und Genehmigung.

Gestaltschutz in 18 Gebieten und die Bauaufsicht

Mitte und Steglitz-Zehlendorf haben mit je 18 Gebieten die meisten städtebaulichen Erhaltungsgebiete Berlins, in Mitte umfassen sie zusammen 658 ha (Geoportal Berlin, Stand Oktober 2026). Sie schützen das Bild von Straßen und Häusern.

Zu den größten gehören die Spandauer Vorstadt mit 109,1 ha, Dorotheenstadt/Friedrichstadt mit 98,7 ha und die Friedrich-Wilhelm-Stadt mit 69,5 ha. Dazu zählen auch der zweite Bauabschnitt der Karl-Marx-Allee mit 58,7 ha, das Hansaviertel mit 54,3 ha und das Nikolaiviertel mit 5,1 ha. In Wedding steht die Siedlung Schillerpark mit 303 Wohnungen aus den Jahren 1924 bis 1930 auf der Welterbeliste.

Zuständig für Bauanträge ist die Bau- und Wohnungsaufsicht im Stadtentwicklungsamt, Müllerstraße 146 (Eintrag auf service.berlin.de). Im selben Amt sitzt der Fachbereich Denkmalschutz, der Anträge digital oder auf Papier annimmt, aber nicht per E-Mail.

Gründerzeitwohnung mit Dielen und Kachelofen, eine neue Ständerwand teilt ein großes Zimmer

Typische Vorhaben in Büroetagen, Praxen und Wohnungen

In den Bürolagen des Bezirks geht es meist darum, eine Etage für neue Mieter oder neue Teams umzubauen. In den Wohnungen im Norden, wo die meisten Erhaltungsgebiete liegen, kommen eher Vorsatzschalen, Decken und Böden in Frage als neue Grundrisse.

In Büroetagen trennen wir Besprechungsräume ab, setzen Wände für Einzelbüros und bauen Decken mit Akustik ein, damit der Nachhall im Raum sinkt. Wie solche Decken aufgebaut sind, beschreibt die Seite zur Akustikdecke. Für Praxen kommen Wände mit Schallschutz zwischen Behandlungsräumen und Wartebereich und eine Abstimmung mit dem Sanitärbetrieb für die Waschbecken hinzu. In Wohnungen bauen wir Vorsatzschalen gegen Lärm, hängen Decken für Leitungen ab und legen Trockenestrich auf alte Dielen.

Preise für Decken, Akustik und Bürowände

Eine abgehängte Decke aus Gipskarton kostet laut Marktspanne 40–90 € je m² Deckenfläche, eine Mineralfaser-Rasterdecke für bessere Akustik 40–70 € je m². Für Wände zwischen Büros nennt die Tabelle die doppelt beplankte Ausführung mit Dämmung und die Brandschutzwand.

Position	Bezugsgröße	Richtwert	Quelle, Stand
Abgehängte Decke aus Gipskarton	je m² Deckenfläche	40–90 €	Blauarbeit 07/2026, daibau 12/2025
Abgehängte Decke, einfache Ausführung	je m² Deckenfläche	50–80 €	Trustlocal 05/2026, Check24
Mineralfaser-Rasterdecke (Akustik)	je m² Deckenfläche	40–70 €	nur daibau 12/2025
Ständerwand doppelt beplankt mit Dämmung	je m² Wandfläche	60–100 €	daibau 12/2025, Trustlocal 05/2026
F90-Trennwand im Trockenbau	je m² Wandfläche	80–120 €	nur Trustlocal 05/2026
Innentür mit Zarge, geliefert und eingebaut	je Stück	250–800 €	Blauarbeit 07/2026, Trustlocal 09/2026

Die Spannen überschneiden sich, weil die Quellen verschiedene Ausführungen zusammenfassen. Höhere Werte entstehen durch Revisionsöffnungen, Einbauleuchten, Brandschutzanforderungen und Arbeiten bei laufendem Betrieb.

Bundesweite Richtwerte von Blauarbeit, daibau, Trustlocal und Check24 mit dem Stand in der letzten Spalte. Die Quellen geben nicht an, ob sie die Umsatzsteuer enthalten. Den verbindlichen Endpreis weist erst das schriftliche Angebot aus, das Sie nach dem ersten Termin von uns bekommen.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7566 9995

Rechenbeispiel für einen Besprechungsraum in einer Büroetage

Ein Besprechungsraum mit zwei neuen Wänden, Tür und Rasterdecke kostet nach den Marktspannen 2.535–4.675 € im Trockenbau. Die Annahmen dazu stehen hier.

Beispiel. Angenommen ist eine Büroetage in Mitte mit 2,75 m Raumhöhe. In einer Ecke der Etage entsteht ein Besprechungsraum mit 4 m × 5 m, also 20 m² Grundfläche, für den zwei neue Wände von 4 m und 5 m Länge gebaut werden. Die Wände werden für besseren Schallschutz doppelt beplankt und gedämmt, und der Raum bekommt eine Tür und eine Mineralfaser-Rasterdecke.

Posten	Rechnung	Spanne
Wandfläche	(4 m + 5 m) × 2,75 m	24,75 m²
Wände doppelt beplankt mit Dämmung	24,75 m² × 60–100 €	1.485–2.475 €
Innentür mit Zarge, eingebaut	1 Stück	250–800 €
Mineralfaser-Rasterdecke	20 m² × 40–70 €	800–1.400 €
Summe		2.535–4.675 €

Nicht eingerechnet sind Elektro, Leuchten, Lüftung, Anstrich und ein Glaselement in der Wand. Die Türöffnung ist nicht abgezogen. Liegt die Etage in einem Haus, dessen Flure notwendige Flure sind, gelten für Wände und Decken dort strengere Brandschutzregeln, die wir vor dem Angebot klären.

Ortsteile von Moabit bis Gesundbrunnen und die Nachbarbezirke

Wir bauen in allen sechs Ortsteilen: Mitte, Moabit, Hansaviertel, Tiergarten, Wedding und Gesundbrunnen. Im Ortsteil Mitte liegen die Zentrumsbereichskerne und Gebiete wie Spandauer Vorstadt und Nikolaiviertel, in Tiergarten das Gebiet Tiergarten-Süd und die Potsdamer Straße. Moabit hat mit der Turmstraße ein Stadtteilzentrum, und in Wedding und Gesundbrunnen liegen die meisten Milieuschutzgebiete sowie Müllerstraße und Badstraße.

Im Westen grenzt Mitte an Charlottenburg-Wilmersdorf, beschrieben auf der Seite zum Ausbau in Charlottenburg-Wilmersdorf, im Norden an Reinickendorf. Nordöstlich liegt Innenausbau in Pankow mit Prenzlauer Berg, östlich folgen Trockenbau in Friedrichshain-Kreuzberg und im Süden Schöneberg und Tempelhof.

Kontakt für Büro- und Wohnungsausbau in Mitte

Für ein erstes Gespräch reichen ein Grundriss der Fläche, ein paar Fotos und die Angabe, wofür die Räume künftig genutzt werden. Bei Büro- und Gewerbeflächen schicken Sie uns auch die Regelung des Mietvertrags zu Umbau und Rückbau mit. Sie erreichen uns telefonisch unter 030 7566 9995 und per Mail unter kontakt@innenausbau-trockenbau-berlin.de; wer lieber schreibt, nutzt das Formular am Seitenende.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Umbau einer Büroetage in Mitte eine Baugenehmigung?

Nichttragende Wände und abgehängte Decken sind nach § 61 Abs. 1 Nr. 11 Buchst. a BauO Bln in der Regel verfahrensfrei, die Anforderungen an Brand- und Schallschutz gelten trotzdem. Hat ein Gebäude Büro- oder Verwaltungsräume, die einzeln mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche haben, ist es ein Sonderbau. Ob Ihr Umbau ein Verfahren braucht, beurteilt dann die Bauaufsicht.

Welche sozialen Erhaltungsgebiete gibt es in Mitte?

Der Bezirk hat 14: Sparrplatz, Leopoldplatz, Seestraße, Waldstraße, Birkenstraße, Kattegatstraße, Reinickendorfer Straße, Soldiner Straße, Humboldthain Nord-West, Thomasiusstraße, Tiergarten-Süd, Alexanderplatzviertel, Müllerstraße Nord und Badstraße. Zwölf davon liegen in Wedding, Gesundbrunnen und Moabit (Straßenliste der Senatsverwaltung, Stand Februar 2026).

Was kostet eine Akustikdecke im Büro?

Für eine Mineralfaser-Rasterdecke nennt daibau 40–70 € je m² Deckenfläche (Stand Dezember 2025), eine zweite Quelle dafür haben wir nicht. Gelochte Gipsplatten, Deckensegel und Wandabsorber rechnen wir im Angebot einzeln.

Können Sie bei laufendem Bürobetrieb umbauen?

Ja, wir bauen abschnittsweise und trennen den Bereich, in dem gearbeitet wird, mit Staubwänden vom übrigen Büro ab. Laute Arbeiten wie Bohren und Schneiden legen wir vorher mit Ihnen und der Hausverwaltung fest.

Wer ist in Mitte für Bauanträge zuständig?

Bauanträge bearbeitet die Bau- und Wohnungsaufsicht im Stadtentwicklungsamt des Bezirks, das in Wedding sitzt. Anträge im vereinfachten Verfahren können Sie auch online stellen.

Was gilt für Umbauten im Hansaviertel?

Das Hansaviertel entstand zur Interbau 1957 und steht als Gesamtanlage unter Denkmalschutz, zugleich ist es ein städtebauliches Erhaltungsgebiet. Änderungen besprechen Sie vorher mit dem Fachbereich Denkmalschutz des Bezirks. Anträge nimmt er digital oder auf Papier an, nicht per E-Mail.

Kann ich eine Wohnung in Mitte zur Praxis umbauen?

Das ist eine Nutzungsänderung, über die die Bauaufsicht entscheidet. Wird Wohnraum für berufliche Zwecke genutzt, braucht es außerdem eine Genehmigung des Bezirksamts nach dem Zweckentfremdungsverbot (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG). Den Ausbau der Räume übernehmen wir, sobald beide Entscheidungen vorliegen.

Bauen Sie auch Flächen in neuen Gebäuden aus?

Ja, wir bauen Büro- und Gewerbeflächen aus, die der Vermieter im Rohbau oder Grundausbau übergibt, und ändern Wohnungen in neueren Häusern. In Mitte sind von 2015 bis 2024 laut IBB 17.329 Wohnungen neu entstanden, eines der neuen Quartiere ist die Europacity.

Wie lange braucht die Bauaufsicht für einen Antrag?

Nach § 69 BauO Bln prüft die Bauaufsicht den Antrag binnen zwei Wochen auf Vollständigkeit. Sobald alle Stellungnahmen und Nachweise vorliegen, entscheidet sie binnen eines Monats.

Was sollte ich für das Angebot einer Büroetage vorbereiten?

Hilfreich sind ein Grundriss mit Maßen, die geplante Zahl der Arbeitsplätze und die Regeln des Mietvertrags zu Umbau und Rückbau. Nennen Sie uns auch den Ansprechpartner der Hausverwaltung, damit wir Anlieferung und Aufzug abstimmen können.

Hände über einem unbeschrifteten Grundriss mit Zollstock und Bleistift

Unverbindlich, Antwort innerhalb eines Werktags

Ihr Ausbau in Mitte

Schreiben Sie kurz, was gebaut werden soll und wie groß die Fläche ist, oder rufen Sie an. Wir melden uns innerhalb eines Werktags und vereinbaren einen ersten Termin — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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