Genehmigung für den Innenausbau in Berlin: was frei ist und wer zustimmt

Was nach § 61 BauO Bln ohne Verfahren gebaut werden darf

Ohne bauaufsichtliches Verfahren dürfen Sie nichttragende und nichtaussteifende Bauteile in Gebäuden ändern oder neu bauen lassen. Der Gesetzestext nennt Trennwand und Unterdecke nicht einzeln, nach seinem Wortlaut fallen aber in der Regel Ständerwände, Vorsatzschalen, abgehängte Decken und innere Bekleidungen darunter.

Ebenfalls verfahrensfrei sind Fenster und Türen samt den dafür bestimmten Öffnungen (Nr. 11 Buchst. c) und Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung wie Leitungen, Heizung und Lüftung (Nr. 2). Instandhaltungsarbeiten brauchen nach Abs. 4 ebenfalls kein Verfahren. Maßgeblich ist die Bauordnung in der Fassung vom 9. Juli 2026, die seit dem 23. Juli 2026 gilt.

Verfahrensfrei bleibt ein Vorhaben nur, solange es nicht Teil eines größeren Umbaus ist, der als Ganzes eine Genehmigung braucht (§ 61 Abs. 5 Satz 3). Bauen Sie zum Beispiel im Zuge einer genehmigungsbedürftigen Nutzungsänderung neue Wände, gehören sie in der Regel mit in den Bauantrag.

Soziale Erhaltungsgebiete: Grundriss nur mit Genehmigung

Im sozialen Erhaltungsgebiet braucht eine bauliche Änderung an der Wohnung die Genehmigung des Stadtentwicklungsamts (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Das gilt unabhängig von der Bauordnung, also auch für eine verfahrensfreie Trockenbauwand, und auch in leerstehenden oder selbst genutzten Eigentumswohnungen.

Berlin hat 82 soziale Erhaltungsgebiete, in denen etwa jede dritte Wohnung der Stadt liegt. Die meisten haben Mitte und Pankow mit je 14 Gebieten. In Friedrichshain-Kreuzberg sind es 11, in Marzahn-Hellersdorf gibt es keines.

Stand der Straßenliste der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: 21.02.2026. Ob Ihre Adresse betroffen ist, sehen Sie in dieser Liste auf der Seite zum sozialen Erhaltungsrecht.

Seit dem 18. April 2026 gilt die Verwaltungsvorschrift über die Genehmigungskriterien vom 07.04.2026. Danach sind Wohnungsteilungen und Zusammenlegungen nicht genehmigungsfähig, ebenso Grundrissänderungen, die nicht erforderlich sind. Als Grundrissänderung zählt auch, wenn Funktionsräume wie Küche oder Bad mit Wohnräumen getauscht werden.

Ein zusätzliches Bad, eine zusätzliche Dusche oder ein zweites WC sind ebenfalls nicht genehmigungsfähig, Ausnahmen gibt es im Einzelfall bei mindestens fünf Wohnräumen. Dasselbe gilt für besonders hochwertige Ausstattung wie eine Fußbodenheizung. Zu genehmigen ist dagegen, was eine Wohnung auf den zeitgemäßen Stand einer durchschnittlichen Wohnung bringt (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB).

Instandhaltung, Instandsetzung und Änderungen der Ausstattung ohne bauliche Änderung brauchen keine Genehmigung. Die Verwaltungsvorschrift ersetzt keine Prüfung im Einzelfall, deshalb lohnt die Frage beim Bezirk vor der Planung. Was das für Wohnungen mit hohen Räumen und Holzbalkendecken bedeutet, steht unter Trockenbau im Altbau.

Nutzungsänderung: hier ist der Bauantrag die Regel

Anders als beim Ausbau einer Wohnung ist bei einer Nutzungsänderung die Baugenehmigung der Normalfall (§ 59 Abs. 1 BauO Bln). Ohne Verfahren geht sie nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige (§ 61 Abs. 2 Nr. 1).

Wird aus einer Wohnung eine Praxis oder aus einem Laden ein Restaurant, sind Rettungswege, Barrierefreiheit und Brandschutz in der Regel neu zu bewerten. Dann ist ein Bauantrag nötig, und für die Wohnung kommt die Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz hinzu.

Beispiel: Arbeitszimmer in der Eigentumswohnung abtrennen

Beispiel. Angenommen ist eine selbst genutzte Eigentumswohnung in einem Berliner Altbau mit mehreren Wohnungen. Das Wohnzimmer hat zwei Fenster und soll mit einer nichttragenden Ständerwand mit Tür so geteilt werden, dass jeder Raum eines behält. So prüfen Sie die Schritte vor dem Auftrag:

1. Bauordnung: Die Wand trägt nicht und ist deshalb nach § 61 Abs. 1 Nr. 11 Buchst. a BauO Bln verfahrensfrei, ein Bauantrag entfällt.
2. Raumhöhe und Rauchwarnmelder: Das Arbeitszimmer ist ein Aufenthaltsraum, braucht also mindestens 2,40 m lichte Höhe und einen Rauchwarnmelder.
3. Erhaltungsgebiet: Steht die Adresse in der Straßenliste, beantragen Sie die Genehmigung beim Stadtentwicklungsamt. Eine Grundrissänderung, die nicht erforderlich ist, gilt dort nach der Verwaltungsvorschrift als nicht genehmigungsfähig.
4. Eigentümergemeinschaft: Die Wand berührt kein tragendes Bauteil, ob trotzdem ein Beschluss nötig ist, regeln Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
5. Bau: Liegen alle Antworten vor, bauen wir die Wand mit Tür, spachteln die Fugen und übergeben den Raum.

Vor dem ersten Termin

Schicken Sie uns Grundriss, Adresse und eine kurze Beschreibung Ihres Vorhabens, gern mit Fotos der betroffenen Wände und Decken. Im ersten Termin auf Ihrer Fläche, der kostenlos ist, sagen wir Ihnen, wie wir bauen würden und welche Stellen Sie vorher fragen sollten. Erreichbar sind wir unter 030 7566 9995 und unter kontakt@innenausbau-trockenbau-berlin.de, das Formular unten auf der Seite geht ebenso.