Innenausbau Tempelhof-Schöneberg – Wohnung, Büro und Laden

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In Tempelhof-Schöneberg ziehen wir Trennwände ein, setzen Vorsatzschalen und Akustikdecken und bauen Büro-, Praxis- und Ladenflächen bis zur Übergabe aus. Für eine doppelt beplankte Ständerwand mit Dämmung nennen daibau und Trustlocal 60 bis 100 € je m² Wandfläche, mit Material (Stand Dezember 2025 und Mai 2026). So eine Wand passt zwischen Besprechungsraum und Großraum ebenso wie zwischen zwei Schlafzimmern. Den ersten Termin in Ihrem Büro oder Ihrer Wohnung stellen wir nicht in Rechnung.

Im Bezirk prägt der Nachkriegsbau den Wohnungsbestand: 43,8 % der Wohnungen stammen aus den Jahren 1949 bis 1978, 27,3 % aus der Zeit vor 1919 (Zensus 2022). Mit dem EUREF-Campus in Schöneberg und dem früheren Flughafen Tempelhof liegen außerdem zwei der elf Berliner Zukunftsorte hier.

Nachkriegsbau, Gründerzeit und Gartenstadt in Tempelhof-Schöneberg

Gut vier von zehn Wohnungen im Bezirk wurden zwischen 1949 und 1978 gebaut, gut ein Viertel vor 1919. Insgesamt zählt der Bezirk 189.048 Wohnungen mit durchschnittlich 73,4 m² (IBB Wohnungsmarktbericht 2025, Werte 2024).

In Häusern aus der Nachkriegszeit klären wir vor dem Bau, welche Wände tragen und wie Decken und Wände aufgebaut sind. Davon hängt ab, mit welchen Dübeln wir die Profile befestigen und wo neue Leitungen laufen können. Für eine neue Raumaufteilung setzen wir Ständerwände, die ohne Eingriff in tragende Bauteile auskommen.

In den Altbauten, die gut ein Viertel des Bestands ausmachen, rechnen wir dagegen in der Regel mit Holzbalkendecken und unebenen Wänden. Unebenheiten gleichen wir dort mit Vorsatzschalen und abgehängten Decken aus, bevor gespachtelt wird.

Gartenstadt Neu-Tempelhof und Siedlung Lindenhof

Die Gartenstadt Neu-Tempelhof wurde von 1920 bis 1928 als Kleinhaussiedlung gebaut und steht als Denkmal unter Schutz. Zugleich ist sie mit 99,1 ha das größte städtebauliche Erhaltungsgebiet im Bezirk (Geoportal Berlin, nach unserer Auswertung). Auch die Siedlung Lindenhof in Schöneberg ist ein Baudenkmal. Bevor dort eine Wand oder Decke neu gebaut wird, holen Sie die Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde im Rathaus Schöneberg ein, die dienstags von 9 bis 12 Uhr berät.

Vorsatzschale mit Mineralwolle vor einer glatten Betonwand

Zehn Milieuschutzgebiete, acht davon im Ortsteil Schöneberg

Tempelhof-Schöneberg hat zehn soziale Erhaltungsgebiete, und acht davon liegen im Ortsteil Schöneberg (Straßenliste der Senatsverwaltung, Stand 21. Februar 2026). Es sind Barbarossaplatz/Bayerischer Platz, Bautzener Straße, Grazer Platz, Kaiser-Wilhelm-Platz, Schöneberger Insel, Schöneberger Norden, Schöneberger Süden und Wittenbergplatz. Die beiden übrigen Gebiete heißen Tempelhof und Mariendorf.

Wer in diesen Gebieten eine Wohnung umbaut, braucht für bauliche Änderungen die Genehmigung des Stadtentwicklungsamts. Nicht erforderliche Grundrissänderungen lassen die Kriterien des Senats dort nicht zu (was Berlin beim Innenausbau genehmigen muss). Für eine zusätzliche Wand in einer Wohnung am Bayerischen Platz sprechen wir deshalb zuerst mit dem Amt und erst dann über Profile und Platten.

Neben dem Milieuschutz gibt es acht städtebauliche Erhaltungsgebiete mit zusammen 208 ha. Dazu gehören Neu-Tempelhof, Friedenau mit 51,5 ha, die Stadtrandsiedlung Marienfelde, die Abendrotsiedlung, die Wolframsiedlung, die Maaßenstraße und Alt-Lichtenrade. Sie schützen die Gestalt der Häuser und Straßen, und ob ein Umbau im Inneren sie berührt, fragen wir im Einzelfall beim Amt nach.

Leere Plattenbauwohnung im Umbau, neues Bad aus Trockenbau mit grünen Platten

Büroflächen am EUREF-Campus, am Flughafen Tempelhof und an der Motzener Straße

Der Stadtentwicklungsplan Wirtschaft 2040 nennt für Tempelhof-Schöneberg rund 690 ha gewerbliche Baufläche, nach Treptow-Köpenick der zweithöchste Bezirkswert im Plan. Das größte Gewerbegebiet ganz im Bezirk ist die Motzener Straße mit 180 ha, dazu kommen das Gebiet Schöneberg mit 42 ha und Anteile am Teltowkanal und an der Großbeerenstraße.

Die beiden Zukunftsorte liegen an der Torgauer Straße in Schöneberg und auf dem Gelände des früheren Flughafens Tempelhof. In Büroetagen dort und am Tempelhofer Damm bauen wir Besprechungsräume, Einzelbüros und Teeküchen in Trockenbau ein. Nach der Arbeitsstättenregel ASR A1.2 braucht jeder Arbeitsraum mindestens 8 m² für einen Arbeitsplatz und 6 m² für jeden weiteren; wie wir Etagen danach aufteilen, steht beim Büroausbau in Berlin.

In Mehrpersonen- und Großraumbüros soll die Nachhallzeit nach der ASR A3.7 höchstens 0,6 s betragen, gemessen im unbesetzten Raum. Dafür bauen wir Akustikdecken aus Mineralfaser oder gelochten Platten ein. Hat ein Büroraum einzeln mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche, ist das Gebäude nach § 2 Abs. 4 BauO Bln ein Sonderbau, und der Bauantrag läuft über das volle Genehmigungsverfahren.

Büroflur in einem Verwaltungsbau der 1960er-Jahre, neue abgehängte Decke im Bau

Läden und Praxen an Hauptstraße, Tempelhofer Damm und Bahnhofstraße

Der Stadtentwicklungsplan Zentren 2040 nennt im Bezirk drei Stadtteilzentren: die Hauptstraße in Schöneberg, den Tempelhofer Damm und die Bahnhofstraße in Lichtenrade. Ortsteilzentren sind Mariendorfer Damm, Rheinstraße/Bundesallee und Potsdamer Straße, und im Nordwesten reicht die City-West in den Bezirk hinein.

In diesen Lagen bauen wir Ladenlokale für Läden, Praxen und kleine Büros aus. Wird ein Laden an der Hauptstraße zur Arztpraxis, gelten für den Besucherbereich in der Regel die Anforderungen an Barrierefreiheit nach § 50 BauO Bln. Dazu gehören Türen mit mindestens 90 cm lichter Breite nach DIN 18040-1. Ob die Nutzungsänderung einen Bauantrag braucht, entscheidet die Bauaufsicht, und den Antrag stellt ein bauvorlageberechtigter Planer.

Typische Vorhaben in Tempelhof-Schöneberg

Aus Bestand und Gewerbelagen des Bezirks ergeben sich diese Arbeiten, die wir hier regelmäßig planen:

Wohnung aus der Nachkriegszeit in Tempelhof oder Mariendorf: Zimmer mit einer Ständerwand teilen, Flur abtrennen, Decke für neue Leuchten abhängen.
Altbauwohnung in Schöneberg oder Friedenau: Vorsatzschale an der Wand zum Nachbarn, Trockenestrich auf alten Dielen, Wände in der Spachtelstufe Q3 glätten, wenn Streiflicht vom Fenster auf sie fällt.
Büroetage am EUREF-Campus oder am Tempelhofer Damm: Besprechungsräume, Akustikdecke, Teeküche und Technikschacht.
Gewerbebau an der Motzener Straße: Büro- und Sozialräume in einer Halle, Wände mit Feuerwiderstand nach geprüftem System.

Kosten für Trockenbau in Büro und Wohnung

Eine einfach beplankte Ständerwand kostet laut Marktspanne 40 bis 70 € je m² Wandfläche, die gedämmte, doppelt beplankte Wand 60 bis 100 €. Für Büro und Gewerbe kommen Rasterdecken und Wände mit Feuerwiderstand dazu.

Bauteil	Bezugsgröße	Marktspanne
Ständerwand, einfach beplankt	je m² Wandfläche	40–70 €
Ständerwand, doppelt beplankt mit Dämmung	je m² Wandfläche	60–100 €
F90-Trennwand, also 90 Minuten Feuerwiderstand (eine Quelle)	je m² Wandfläche	80–120 €
Vorsatzschale	je m² Wandfläche	50–80 €
Abgehängte Decke, einfach	je m² Deckenfläche	50–80 €
Mineralfaser-Rasterdecke für Akustik (eine Quelle)	je m² Deckenfläche	40–70 €
Stundenlohn Trockenbauer	je Stunde	45–70 €

Quellen: daibau (17. Dezember 2025), Trustlocal (11. Mai 2026), Blauarbeit (6. Juli 2026) und aroundhome (8. Dezember 2025); alle Werte gelten bundesweit. Keine dieser Quellen sagt, ob die Umsatzsteuer eingerechnet ist, deshalb steht der Endpreis erst in unserem schriftlichen Angebot.

Die F90-Wand liegt höher, weil sie mit Feuerschutzplatten nach einem geprüften System gebaut wird. Bei Rasterdecken hängt der Preis stark von der Platte ab, und für die Mineralfaserdecke gibt es bisher nur eine Quelle.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 030 7566 9995

Rechenbeispiel: Besprechungsraum am Tempelhofer Damm

Beispiel. In einer Büroetage am Tempelhofer Damm soll ein Besprechungsraum entstehen. Zwei neue Wände von 4 m und 3 m Länge schließen an vorhandene Wände an, die Raumhöhe beträgt 2,75 m (Annahmen). Beide Wände werden doppelt beplankt und gedämmt, eine davon bekommt eine Tür.

Posten	Rechnung	Spanne
Wand 1	4 m × 2,75 m = 11 m²
Wand 2	3 m × 2,75 m = 8,25 m²
Beide Wände	19,25 m², je m² 60–100 €	1.155–1.925 €
Innentür mit Zarge, geliefert und eingebaut	1 Stück	250–800 €
Summe		1.405–2.725 €

Für die Tür ziehen wir keine Fläche ab, die Wandfläche ist also großzügig gerechnet. Akustikdecke, Elektroarbeiten und Lüftung sind nicht enthalten. Die Spannen für Wand und Tür stammen aus der Tabelle oben.

Bauaufsicht im Rathaus Schöneberg

Bauanträge für den Bezirk bearbeitet der Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht im Stadtentwicklungsamt, John-F.-Kennedy-Platz 1 (Standort auf service.berlin.de). Liegen alle Unterlagen und Stellungnahmen vor, entscheidet die Behörde nach § 69 Abs. 3 BauO Bln binnen eines Monats. Eine nichttragende Trennwand in einer Wohnung oder einem Büro braucht dagegen in der Regel kein Verfahren, solange sie nicht Teil eines genehmigungspflichtigen Gesamtvorhabens ist.

Ausbau bei laufendem Betrieb

In Büros und Praxen bauen wir so, dass Teile der Fläche weiter genutzt werden können. Der Ablauf sieht dann so aus:

Sie schicken uns den Grundriss der Etage, Ihren Zeitplan und, falls vorhanden, die Regelung zu Umbauten aus dem Mietvertrag.
Beim ersten Termin gehen wir die Fläche ab und prüfen Decken, Böden, Anschlüsse und den Weg für das Material über Aufzug oder Hof.
Sie holen die schriftliche Zustimmung des Vermieters ein, und wo ein Bauantrag nötig ist, bezieht der Planer uns früh ein.
Unser Angebot teilt die Arbeit in Bauabschnitte, damit Sie wissen, welche Räume wann frei sein müssen.
Staubschutzwände trennen die Baustelle vom Betrieb, und wann laut gearbeitet wird, stimmen wir vorher mit Ihnen ab.
Jeder Abschnitt wird gespachtelt, gemeinsam abgenommen und an Sie übergeben, bevor der nächste beginnt.

Nachbarbezirke von Tempelhof-Schöneberg

Wir bauen im ganzen Bezirk und in allen Bezirken, die an ihn grenzen. Im Norden schließt Mitte an, im Nordosten Friedrichshain-Kreuzberg mit seinem hohen Altbauanteil. Westlich von Schöneberg und Friedenau liegt Charlottenburg-Wilmersdorf mit der City-West, im Südwesten Steglitz-Zehlendorf. Östlich von Tempelhof, Mariendorf und Lichtenrade bauen wir in Neukölln, mit dem der Bezirk das Gewerbegebiet am Teltowkanal teilt.

Wann ein Planer, Statiker oder Elektriker dazukommt

Wir bauen Wände, Decken, Böden und Türen, und für drei Fragen holen Sie weitere Fachleute dazu. Welche Feuerwiderstandsklasse eine Wand braucht, ergibt sich aus Gebäudeklasse und Nutzung; das legt der Planer fest, und wir bauen das passende geprüfte System. Wird eine tragende Wand geöffnet, rechnet ein Statiker die Abfangung, und die Elektroanlage plant ein Elektrobetrieb, für den wir die Wände offen lassen.

Ihre Anfrage für Tempelhof-Schöneberg

Für ein erstes Angebot in Tempelhof-Schöneberg reichen uns der Grundriss mit Maßen, ein paar Fotos der Räume und bei Gewerbeflächen der geplante Einzugstermin. Schreiben Sie an kontakt@innenausbau-trockenbau-berlin.de oder nutzen Sie das Anfrageformular weiter unten. Telefonisch erreichen Sie uns unter 030 7566 9995, und im Gespräch legen wir den ersten Termin auf Ihrer Fläche fest.

Häufige Fragen

Brauche ich in einem Schöneberger Milieuschutzgebiet eine Genehmigung für den Innenausbau?

Für bauliche Änderungen in Wohnungen ja, die Genehmigung erteilt das Stadtentwicklungsamt des Bezirks. Das gilt auch für Eigentumswohnungen, die der Eigentümer selbst bewohnt. Arbeiten ohne bauliche Änderung, etwa ein neuer Anstrich, sind davon nicht betroffen.

Welche Milieuschutzgebiete gibt es in Tempelhof-Schöneberg?

Der Bezirk hat zehn soziale Erhaltungsgebiete, Stand Februar 2026. Acht liegen im Ortsteil Schöneberg, darunter Barbarossaplatz/Bayerischer Platz, Grazer Platz und Wittenbergplatz, die beiden anderen heißen Tempelhof und Mariendorf.

Was kostet eine gedämmte Trockenbauwand für ein Büro?

Eine doppelt beplankte Ständerwand mit Dämmung kostet laut daibau und Trustlocal 60 bis 100 € je m² Wandfläche, mit Material. Muss die Wand 90 Minuten Feuerwiderstand haben, nennt Trustlocal 80 bis 120 € je m². Ob die Quellen die Umsatzsteuer einrechnen, sagen sie nicht, unser Angebot nennt den Endpreis.

Wie viel Fläche braucht ein Büroarbeitsplatz?

Die Arbeitsstättenregel ASR A1.2 verlangt je Arbeitsraum mindestens 8 m² Grundfläche für einen Arbeitsplatz und 6 m² mehr für jeden weiteren. Als Richtwert nennt die Regel 8 bis 10 m² je Arbeitsplatz im Zellenbüro und 12 bis 15 m² im Großraumbüro, jeweils mit Möbeln und Verkehrsfläche.

Wann gilt eine Büroetage als Sonderbau?

Nach § 2 Abs. 4 BauO Bln ist ein Gebäude ein Sonderbau, wenn es Büro- oder Verwaltungsräume hat, die einzeln mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche haben. Dann läuft ein Bauantrag über das volle Baugenehmigungsverfahren. Ob Ihre Fläche betroffen ist, klärt der Planer mit der Bauaufsicht.

Darf ich in der Gartenstadt Neu-Tempelhof innen umbauen?

Die Gartenstadt steht unter Denkmalschutz und ist zugleich ein städtebauliches Erhaltungsgebiet. Fragen Sie deshalb vor der Planung bei der Unteren Denkmalschutzbehörde im Rathaus Schöneberg nach, welche Arbeiten eine Genehmigung brauchen. Wir richten Wände, Decken und Türen dann nach deren Auskunft aus.

Bauen Sie auch, während im Büro weitergearbeitet wird?

Ja, dafür teilen wir die Fläche in Bauabschnitte und trennen sie mit Staubschutzwänden ab. Die Zeiten für laute Arbeiten wie Schneiden und Bohren sprechen wir vorher mit Ihnen und der Hausverwaltung ab.

Wer zahlt den Ausbau einer gemieteten Gewerbefläche?

Wer den Ausbau bezahlt und ob beim Auszug zurückgebaut wird, steht im Mietvertrag. Für Umbauten der Fläche holen Sie in der Regel vorher die schriftliche Zustimmung des Vermieters ein. Legen Sie uns den Vertrag beim ersten Termin vor, dann planen wir den Ausbau danach.

Bauen Sie auch in Lichtenrade und Marienfelde?

Ja, wir bauen im ganzen Bezirk, von Schöneberg und Friedenau bis Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade. In der Stadtrandsiedlung Marienfelde und in Alt-Lichtenrade liegen städtebauliche Erhaltungsgebiete, dort klären wir vorab mit dem Stadtentwicklungsamt, ob der Umbau sie berührt.

Was kostet ein Trockenbauer je Stunde?

Laut aroundhome, daibau und Blauarbeit liegt der Stundenlohn bei 45 bis 70 € je Stunde, Stand Dezember 2025 bis Juli 2026. Die Quellen sagen nicht, ob die Umsatzsteuer darin steckt. In unserem Angebot stehen Wände und Decken meist als Preis je m² und kleinere Arbeiten nach Stunden.

Hände über einem unbeschrifteten Grundriss mit Zollstock und Bleistift

Unverbindlich, Antwort innerhalb eines Werktags

Ihr Ausbau in Tempelhof-Schöneberg

Schreiben Sie kurz, was gebaut werden soll und wie groß die Fläche ist, oder rufen Sie an. Wir melden uns innerhalb eines Werktags und vereinbaren einen ersten Termin — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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